L’année 2022 s’est achevée au Luxembourg avec des prix en hausse de 9.6% en moyenne par rapport à 2021. Cependant, si l’on compare le T4 2022 avec le T2021, la hausse n’est plus “que” de +5.6%. Pour mémoire, la hausse moyenne était encore à deux chiffres les 3 années précédentes. Cette décélération est certainement annonciatrice des difficultés du secteur depuis le début de l’année 2023 (faillites de promoteurs et cri d’alarme de la profession en agence)
La décélération des prix en 2022 touche tous les types de logements
- Le prix moyen des appartements en construction (VEFA) a le mieux résisté mais cache une divergence entre la demande toujours soutenue pour besoins propres versus l’investissement
- Dans l’ancien, le prix des maisons, qui s’étaient envolés pendant la pandémie, est en forte décélération depuis mi-2022 après un pic au début de l’année.
- La décélération des prix des appartements existants est structurelle depuis la pandémie mais s’est accrue mi-2022.
Forte décélération des prix des appartements et des volumes qui s’écroulent
- Au T4 2022, l’activité immobilière est en forte baisse avec des volumes qui s’effondrent surtout sur le VEFA (389 ventes, -48.3% vs T4 2021)
- L’essoufflement sur le VEFA a commencé il y a deux ans mais a véritablement plongé mi-2022 sous l’effet de
- la hausse des taux d’intérêt
- et donc la baisse de la capacité d’emprunt des primo-accédants
- l‘incertitude sur la facture finale des appartements indexée sur l’indice des prix de construction (+28% depuis 2020).
- La hausse des taux d’intérêt a rendu les placements financiers standards plus rémunérateurs pour les investisseurs ayant des liquidités
- Pour les appartement existants, forte baisse sur un an et par rapport à la moyenne historique (880 ventes sur le T4 2022, soit -17.8% en un an).
Des volumes qui s’effondrent également sur les maisons
- Sur le T4 2022, le nombre de ventes de maisons anciennes est très largement en-deçà de la moyenne historique (639 ventes au T4 2022, -25.4% vs T4 2021)
- Le volume financier des ventes baissent dans la même proportion (-25.8%), indiquant une stabilisation des prix
- Pour les terrains à bâtir, forte baisse également du nombre de ventes (429 ventes au T4 2022, -29% vs T4 2021).
- Le volume financier des terrains à bâtir n’est cependant que de -4.9% mais la Statec ne préfère pas en déduire une forte valorisation des terrains tant la nature et le potentiel peuvent être hétérogènes
Prix de vente moyens
- Le canton de Luxembourg reste sans surprise le plus recherché du pays avec de fortes disparités de prix pour les cantons les plus éloignés et surtout les moins connectés au centre
- Les prix ont également augmenté plus vites de façon structurelle dans le Centre (+7% entre 2009 et 2018) qu’à la périphérie (+3% dans le Nord)
- La hausse des prix a cependant été plus homogène sur la période 2018-2021 (+10%)
- La différence de prix entre l’existant et le neuf s’entend entre +2% à +15% en faveur du neuf pour des objets comparables
- Pour les maisons, le prix moyen dans le canton de Luxembourg est de 1.591.000€ (médiane à 1.460.000€) alors qu’ils sont inférieurs à 1.2M€ dans l’Est ou à Capellen-Mersch et bien en-dessous de la barre du million d’euros dans le canton d’Esch et dans le Nord
Des loyers annoncés en forte hausse
- Les loyers ont augmenté en moyenne de +3.4%/an sur la période 2017-2022 pour les appartements (+20.3% en cumulé) versus une hausse cumulée de +76.9% pour les prix des appartements existants.
- La baisse des rendements locatifs a été historiquement plus que compensée par les perspectives de plus-values et par les avantages fiscaux.
- Les loyers annoncés pour les nouveaux contrats de location d’appartements ont nettement augmenté au T4 2022 (+2.1% en un trimestre et +8% en douze mois).
- Cette augmentation des prix des loyers est supérieure au prix de vente des logements (+5.8% vs T4 2021) et des prix à la consommation (+6%)
- Pour les maisons, les hausses de loyers pour les nouveaux contrats se situent à +4.8% en un trimestre et +6.9% sur douze mois.
- La Statec rappelle que seulement 13% des mises en location concerne des maisons au Luxembourg depuis 2010. Les variations sont donc statistiquement plus volatiles
- Cependant, si un effet rattrapage est observé sur les nouveaux contrats de location, les baux existants augmentent moins vite que les prix à la consommation (+2% vs +6% d’inflation)