Rick Sharga d’ATTOM, un fournisseur de données immobilières, a été invité au podcast BiggerNews de BiggerPockets pour discuter des conditions actuelles du marché immobilier aux États-Unis et des raisons pour lesquelles nous n’avons pas encore vu de krach (malgré ce que disent certains « gourous »).

- Toujours une forte demande immobilière, mais en ralentissement (19 mois consécutifs de baisse des ventes de maisons d’une année à l’autre), mais toujours assez élevée pour maintenir les prix à la hausse
- D’autre part, les demandes de crédit diminuent et la confiance des consommateurs est à son plus bas niveau depuis une décennie en raison du Covid, de l’inflation élevée (y compris pour les prix de l’immobilier, +17% d’une année sur l’autre), de la guerre en Ukraine, du doublement du taux hypothécaire en un an augmentant les paiements mensuels de 27%
- Le stock de maison et les délais de vente sont en légère hausse par rapport aux creux historiques alors que le marché semble se normaliser
- Pas de bulle nationale ou de krach attendu mais certains marchés locaux (Bays area, Austin, Boise…) pourraient connaître une correction, notamment dans le haut de gamme du marché où il y a moins de concurrence. Rick définit une correction comme une baisse de 5 à 10 % de la valeur marchande avant de récupérer
- Les conditions du marché actuelles sont totalement différentes de la Grande Récession de 2008 (qui a été causée par une offre excédentaire de maisons à vendre et beaucoup d’autres en construction, suivie de saisies lorsque la frénésie prêteuse a cessé).
- 1,5 à 2 mois d’approvisionnement actuellement en vente , ce qui est le troisième de ce que nous devrions avoir dans un marché sain. Les nouvelles constructions sont également à la traîne en raison de perturbations de la chaîne d’approvisionnement
- La demande est démographique, tirée par la génération Y qui cherche à acheter leur première maison.
- Les primo-acquérants représentent 26 % des demandes de prêt, contre 46 % pendant la Grande Récession), ce qui signifie qu’aujourd’hui, la plupart des acheteurs sont déjà propriétaires et ont beaucoup d’apport, ce qui réduit leurs mensualités. Les propriétaires ont actuellement 27,000 milliards de dollars en capitaux propres immobiliers, une partie du montant pourra être utilisée pour des travaux d’améliorations via une ligne de crédit hypothécaire plutôt que de déménager.
- Les prix des loyers ont augmenté plus rapidement que les mensualités de crédit
- Le taux de retards de paiements à son plus bas niveau depuis la création de cette statistique dans les années 1970
- Bonnes conditions économiques : l’économie crée des emplois et le taux de chômage est très faible
- Les investisseurs individuels d’aujourd’hui sont plus informés et plus prudents, et mettent l’accent sur les investissements à long terme : 60% des investisseurs font de l’investissement locatif. Sur la partie marchands de biens, l’accent est mis aujourd’hui sur les améliorations à valeur ajoutée plutôt que sur la stratégie d’arbitrage qui était, avant la Grande Récession, comme vouloir boursicoter avec l’immobilier. Les prêteurs ont également resserré les conditions d’octroi de crédit.
- L’inflation restera la grande inconnue car elle frappe les gens au bas de l’échelle, c’est-à-dire les gens qui ont déjà des problèmes pour acheter de l’essence et de la nourriture.
- Le marché actuel favorise les investisseurs qui peuvent payer comptant
- L’augmentation rapide sur certains marchés est due au fait que des investisseurs sont passés de marchés à prix élevés à des marchés à bas prix comme Boise, Idaho (+45% en un an). L’Utah et Phoenix ont également connu un phénomène similaire
- Au cours de la dernière récession (qui a été le seul véritable krach du marché de l’habitation en 100 ans), 33 % de tous les propriétaires avaient une valeur nette négative dans leur maison, comparativement 90 % des personnes en foreclusion aujourd’hui ont un patrimoine immobilier positif. Les emprunteurs en défaut parviennent donc à vendre leurs maisons avant la mise aux enchères et très peu de propriétés sont finalement reprises par les prêteurs contrairement à 2008.