Vous pouvez trouver de nombreux articles sur la façon d’acheter des immeubles d’appartements. Cela semble facile après tout…
Mais que se passe-t-il si vous suivez toutes ces étapes pour découvrir, après coup, que vous avez trop payé, que les flux de trésorerie sont faibles voire négatifs et que vous allez perdre de l’argent lorsque vous vous débarrasserez de la propriété…
La méthode unique vers le regret
- Trouver un bon immeuble
- Faire une offre
- Faire les inspections
- Obtenir un financement bancaire
- Embaucher un gestionnaire local
- Passer chez le notaire
- Réaliser que l’affaire n’était pas si bonne et / ou ne correspondait pas à votre stratégie et / ou était en dehors de vos compétences!
Le bâtisseur
- Acheter un immeuble
- Rénover les bâtiments et les commodités
- Stabiliser les revenus et le roulement des locataires
- Améliorer le résultat net d’exploitation pour afficher un flux de trésorerie solide sur une période de 12 mois
- Refinancer pour encaisser l’appréciation obtenue grâce aux améliorations
- Répéter le processus
L’investisseur long-terme
- Acheter un immeuble
- Rénover les bâtiments et les commodités
- Stabiliser les revenus et le roulement des locataires
- Vivre totalement ou partiellement des flux de trésorerie
- Garder la propriété comme un investissement à long terme (revenu passif)
L’échangeur
- Acheter un immeuble
- Rénover les bâtiments et les commodités
- Stabiliser les revenus et le roulement des locataires
- Profitez des solides flux de trésorerie à moyen terme
- Vendre la propriété pour encaisser l’appréciation
- Réinvestir immédiatement le produit de la vente pour une propriété plus grande
- Répéter et profitez de l’effet boule de neige et de l’imposition différée
Le Syndicateur
- Avoir des relations en place pour trouver et convaincre des partenaires
- Avoir une documentation juridique complète (surtout si le montage relève des lois sur l’appel à l’épargne publique) pour mettre en évidence les droits et les devoirs des parties impliquées et la stratégie
- Acheter la propriété avec des investisseurs
- Rénover les bâtiments et les commodités
- Stabiliser les revenus et le roulement des locataires
- Améliorer le résultat net d’exploitation pour afficher un flux de trésorerie solide sur une période de 12 mois
- Percevoir des commissions aux différentes étapes du montage
- Vendre la propriété
- Rembourser les investisseurs avec le produit de la vente
- Répéter avec une autre affaire
Contester les chiffres du vendeur ou de son agent (passé vs présent)
- Revenus : considérez le taux de vacance en vigueur sur le marché pour diminuer les revenus potentiels
- Dépenses : n’utilisez pas la règle standard des 30%, connaissez votre marché pour trouver le coût unitaire pertinent
- Résultat net d’exploitation : à recalculer avec les revenus et les charges ajustés
- Taux de capitalisation : peut être correct dès le départ mais à vérifier avec les transactions récentes
- Valeur de la propriété : fortement révisée à la baisse lorsque les ajustements de revenus et des dépenses sont pris en compte
- Utilisez cette valeur comme base pour votre offre
Préparer un pro-forma pour connaître les valeurs projetées (futures)
- Revenus : faites vos recherches pour trouver l’augmentation potentielle du loyer par logement
- Dépenses: utilisez le chiffre correspondant par unité sur le marché (comme lors de l’ajustement des chiffres du vendeur)
- Résultat net d’exploitation : à recalculer avec les augmentations de loyer et les charges correctes
- Taux de capitalisation : conserver de manière prudente le même taux
- Valeur de la propriété : calculer la valeur future potentielle compte tenu du résultat net d’exploitation projeté
- Vous venez de découvrir le potentiel de hausse de l’accord
Pour résumer
- Vous vérifiez les chiffres (passé vs présent vs futur), si vous ne pouvez pas, n’allez pas plus loin
- Un objectif : acheter des biens sous-évalués, bien situés, avec la possibilité d’augmenter les loyers
- Sachez quel type d’investisseur vous voulez être
- Une description détaillée des quatre stratégies d’investissement sera fournie dans d’autres articles
Remerciements
Peter Harris de Commercial Property Advisors dans cette vidéo