Et si vous choisissiez le self-stockage comme prochain investissement dans l’immobilier commercial ? Cette classe d’actifs est assez simple à comprendre et à exploiter. En outre, il existe de nombreuses opportunités d’augmenter les revenus et de créer de la valeur!
Avantages du self-stockage
- L’activité fonctionne très bien en période de bonne conjoncture économique (les gens consomment et achètent beaucoup de choses) ainsi que pendant les récessions (les gens emménagent dans des surfaces plus petites et ont besoin d’un endroit pour stocker les biens accumulés)
- Locataires fidèles même en cas d’augmentation du prix de location (la valeur nominale de l’augmentation pour une unité d’entreposage est bien inférieure au coût du déménagement)
- Plus facile de saisir l’inflation et d’augmenter les loyers en raison des contrats de location reconduits d’un mois à l’autre
- Expulsion facile (les gens ne veulent pas que leurs affaires soient vendues aux enchères) et moins émotionnelle que l’expulsion de personnes
- L’industrie du stockage est vaste mais fortement fragmentée (53 000 sites aux États-Unis mais 40 000 opérateurs), ce qui laisse des opportunités d’acquérir et de mettre à niveau de petites entreprises au niveau institutionnel en gérant activement la propriété (mise à niveau des tarifs et des capacités sur les unités les plus demandées), en utilisant la technologie, le marketing et les réseaux sociaux.
- Possibilités de valeur ajoutée simples et peu coûteuses pour générer des revenus accessoires (voir la section suivante)
- Avantages fiscaux de la possession d’un bien immobilier commercial
- Création importante de valeur:
- Acheter bas auprès d’un petit opérateur
- Exploitation et mise à niveau (augmentation des flux de trésorerie)
- Vendre (avec un bénéfice d’exploitation net plus élevé et un taux de capitalisation inférieur à un opérateur national ou à un fonds) ou refinancer (à une valorisation plus élevée)
Mises à niveau et création de valeur
- Maximiser l’occupation grâce au marketing (site internet, réseaux sociaux) pour réduire le taux de vacance locative
- Utiliser les espaces inoccupés (tour de téléphonie cellulaire, distributeurs automatiques, panneaux d’affichage, station-service de propane…) et/ou les utiliser pour le gardiennage de bateaux et de camping-cars
- Location de véhicules utilitaires (avec l’aide d’une franchise)
- Salles d’exposition pour vendre boîtes, ciseaux, ruban adhésif, serrures
- Proposer une assurance aux locataires
- Passez en revue vos contrats et facturez des frais de retard ou des frais de gestion
- Box climatisés
Comment entrer dans le self-stockage
- Commencer avec une petite unité, mettez la à niveau, augmenter les revenus annexes, louez la au niveau optimal et vendez-la à un plus grand opérateur. Utilisez le produit de la vente pour acheter une installation plus grande et répétez.
- Levez des capitaux via votre réseau pour des transactions de self-stockage dont vous serez l’associé commandité
- Trouvez des cibles et échangez la transaction contre des parts et une implication dans l’entreprise (pour recevoir une commission en revanche, vous devez être un agent agréé)
- Visez grand et engagez une équipe autour de vous (gestionnaire d’actifs, gestionnaire immobilier, avocat…) pour convaincre les courtiers et les prêteurs de travailler avec.
- Obtenez un emploi dans le secteur de l’immobilier pour connaître les métiers, le jargon et les acteurs afin qu’il soit plus facile de trouver des cibles et/ou lever des fonds
- Investir passivement (stratégie active-passive où vous examinez chaque transaction / opportunité ou passive-passive où vous faites confiance à un opérateur)
- Obtenez un coach ou un mentor rémunéré qui a fait ses preuves afin que vous puissiez apprendre d’eux
- Offrez votre expertise dans votre domaine de prédilection à un investisseur ou à un opérateur (mentor non rémunéré) pour vous permettre d’obtenir un pédigré
- Des stratégies plus risquées peuvent inclure la construction d’un bâtiment ou la rénovation-conversion d’une propriété (par exemple, un supermarché abandonné avec un grand parking)