Il est important de connaître le jargon que les courtiers, les promoteurs et les autres investisseurs utilisent pour éviter d’être exclus de la conversation lorsque vous explorez des bâtiments commerciaux
Métrique
- Résultat Opérationnel (NOI): Revenus locatifs bruts moins les charges d’exploitation. Il détermine le prix actuel et futur de l’immeuble
- Taux de couverture de la dette (DSCR) est le résultat opérationnel divisé par les obligations annuelles de remboursement du principal et des intérêts. Au-dessus de 1, il signifie que la propriété peut fournir des flux de trésorerie positifs. Les prêteurs exigent généralement un ratio > 1.2
- Le taux de capitalisation est le résultat opérationnel divisé par le prix de vente. Des taux de capitalisation élevés sont souvent associés à des quartiers à faible revenu, à des taux d’inoccupation élevés ou à des forts besoins de réparations. Des taux de capitalisation plus bas représentent en général des propriétés moins risqués
- Le retour sur investissement (ROI) est le flux de trésorerie annuel divisé par la mise de fonds, vous devriez vous fixer un retour sur investissement minimum.
- Le refinancement commercial est utilisé pour retirer les capitaux propres d’une transaction lorsque le résultat opérationnel a été amélioré afin que vous puissiez récupérer votre apport ou rembourser vos investisseurs tout en conservant la propriété.
- Prix par m² ou par unité. Le prix unitaire est souvent utilisé pour les immeubles d’appartements afin que vous puissiez comparer le prix moyen avec des propriétés similaires dans le secteur. Le prix au mètre carré est utilisé pour d’autres types de propriétés que les immeubles d’appartements.
- La surface utilisable est la quantité d’espace louée tandis que la surface louée ajoute la surface qui sera partagée avec d’autres locataires (couloirs, salles de bains, cafétérias). Le loyer est basé sur la surface louée. Le ratio de stationnement est la superficie locative divisée par le nombre de places de parking fournies.
Classification des bâtiments
- Les bâtiments de classe A représentent les bâtiments les plus récents et de la plus haute qualité, situés dans les meilleurs quartiers et attirent donc les meilleurs locataires. Ils sont souvent réservés aux investisseurs chevronnés ou institutionnels.
- Les bâtiments de classe B sont en bon état, dans de bons quartiers et peuvent attirer de bons locataires et des locataires au-dessus de la moyenne. Ils sont généralement assez stables. Les investisseurs recherchent souvent des améliorations à valeur ajoutée pour pouvoir augmenter les loyers.
- La classe C est la classe la plus basse de bâtiments car ils sont situés dans des quartiers à faible revenu et ils nécessitent beaucoup de réparations. Ils peuvent offrir d’excellents rendements, mais ils nécessitent beaucoup de travail et d’entretien.
Conditions de location typiques
- Baux Triple Net (NNN) – Les locataires paient le loyer de base ainsi que les impôts fonciers, l’assurance de l’immeuble et l’entretien des aires communes. Le propriétaire est toujours responsable des composantes structurelles de l’immeuble (comme le toit ou les fondations), sauf dans un bail absolu (rare). En France, les baux triple nets ne sont plus disponibles.
- Service complet brut (FSG) – Les locataires ne paient que le loyer de base. Il est important que le propriétaire ait une visibilité sur toutes les dépenses et puisse augmenter les loyers si nécessaire.
- Bail brut modifié (MG) – est un mélange de NNN et FSG où seules les dépenses désignées peuvent être rechargées aux locataires
Clauses de bail
- Les franchises de loyer sont des allocations qui permettent un loyer réduit ou gratuit pour une période de temps déterminée afin d’inciter un locataire potentiel à signer un bail et / ou à effectuer lui-même des travaux d’adaptation.
- La clause de sous-location est lorsqu’un locataire peut sous-louer de l’espace inutilisé. Le sous-locataire sera indépendant du propriétaire. Une clause peut autoriser ou interdire la sous-location.
- La clause d’exclusivité se retrouve souvent dans les espaces commerciaux de détail où le locataire ne peut fournir qu’un type de service désigné (utile pour éviter le risque de concentration ou pour éviter un concurrent)
- La clause d’indexation des loyers explique comment les loyers peuvent être augmentés (base annuelle %, au moment du renouvellement)
- Le droit d’agrandissement (option pure) donne au locataire la possibilité d’obtenir plus d’espace du propriétaire à l’avenir (attention à la disponibilité de l’espace)
- Le bail d’option d’achat donne la possibilité au locataire d’acheter la propriété après ou pendant la période de location, à un prix et à des conditions prédéfinis
Conditions de livraison
Ils définissent comment la propriété doit être mise à la disposition du locataire
- Sur mesure est une propriété spécialement conçue avec des caractéristiques structurelles pour un certain locataire
- Le bail “vanille” est lorsque le propriétaire engage les frais pour la construction spécifique du locataire (par conséquent, plus rapide à louer)
- Le bail “froid et sombre” ne fournit que l’espace au locataire qui paiera par conséquent tous les coûts d’aménagement (un loyer moins cher est donc offert mais le locataire est engagé suite à cet investissement initial dans le local commercial)
- Des espaces de “deuxième génération” sont proposés avec les caractéristiques et aménagements du locataire précédent. Cela est intéressant pour un locataire qui opère dans la même industrie que le locataire précédent car il peut ouvrir un magasin rapidement après un rafraîchissement. Le propriétaire doit s’assurer que la propriété est toujours au goût du jour et aux normes si elle a été louée à un locataire pendant une longue période.