Immobilier Résidentiel

Dernière ligne droite pour le projet BRIX²BUILD dans la banlieue d’Anvers

Cyril Soigneux

Le promoteur flamand cherche à lever 2 millions d’euros via Beebonds, via une émission obligataire de 3 ans à 8%, pour la construction de 2 nouveaux immeubles à Wommelgem, Belgique. A une semaine de la fin de l’opération, 80% de la somme a déjà été collectée par la plateforme de financement participatif.

Le projet

Crystal House

  1. 18 appartements neufs offrant tout le confort moderne
  2. 4 appartements d’une chambre, 10 appartements de deux chambres, 4 appartement de 3 chambres (dont 1 rooftop de 282m² plus 203m² de terrasse)
  3. 5 appartements déjà vendus
  4. Prix au mètre carré conforme aux prix pratiqués dans le secteur (excepté le rooftop pour lequel il n’y a pas de points de références)

Lumber House

  1. 7 appartements neufs offrant tout le confort moderne
  2. 5 appartements d’une chambre, 2 appartements de deux chambres
  3. 4 appartements déjà vendus
  4. Prix au mètre carré conforme aux prix pratiqués dans le secteur

Wommelgem

  1. Commune de 13.000 habitants, située en Flandres, dans la province d’Anvers
  2. Anvers se situe à quelques kilomètres en train (P+R à proximité) ou en voiture (autoroute E313)
  3. Les deux immeubles se trouvent dans le centre de la commune, à proximité de la mairie et de l’école primaire
  4. La construction des deux résidences est estimée à 4.96M€ (pas d’achat de terrain qui reste la propriété du bailleur via un accord cadre).
  5. Les travaux ont débuté au T1 2023 et se termineront Q1 2025
  6. Chiffre d’affaires des 18 appartements estimé à 5.77M€
  7. L’objectif de marge sur le projet est de 800.000€, soit 16.2%

Le promoteur

Brix2Build

  1. Entreprise familiale de construction et de rénovation créée en 2011 par les frères Gerd et Kris Dockx
  2. Depuis 2019, l’entreprise s’est lancée dans la promotion immobilières dans les provinces de Flandres orientale, d’Anvers et du Limbourg.
  3. Quelques réalisations récentes de l’entreprise ci-dessous

Les garanties

security logo
  1. L’accord cadre entre le promoteur et le propriétaire du terrain prévoit l’acquisition par ce dernier des lots invendus 12 mois après l’achèvement du dernier lot
  2. Brix2.Build Immo BV accorde une garantie indépendante et à première demande irrévocable et inconditionnelle en faveur du Bénéficiaire, Brix2.Build BV

Les risques

illustration of man carrying box of financial loss on back
  1. Risque de construction: même si les travaux ont déjà commencé, des retards peuvent être possibles
  2. Risque de développement et de commercialisation: faibles car les permis de construire ont été délivrés en amont, plusieurs préventes ont été signées et in fine, le propriétaire du foncier s’est engagé à racheter les lots invendus
  3. Risques liés aux obligations: Les Obligations sont des instruments de dette. En cas de faillite ou de défaut de l’Émetteur, les Investisseurs courent le risque de ne pas obtenir ou d’obtenir tardivement les montants auxquels ils auraient droit et de perdre tout ou une partie du capital investi. Les Obligations sont par ailleurs subordonnées aux emprunts bancaires, ce qui signifie que le remboursement des Obligations sera subordonné au remboursement des financements bancaires obtenus par l’Émetteur, sans préjudice du paiement des intérêts par l’Émetteur à chaque échéance. Il existe dès lors un risque accru que l’Émetteur ne soit pas en mesure d’honorer ses obligations (paiement des intérêts et/ou remboursement du principal) en cas de faillite ou de défaut.
Information légale et risques

Ces informations ne constituent pas une offre d’investissement dans un projet spécifique et sont fournies à titre d’information uniquement. Les résultats de performance sont affichés bruts de fiscalité et sous condition de remboursement par l’émetteur. Si un investisseur choisit de racheter des titres sur un marché secondaire, d’autres frais de traitement peuvent être évalués qui ne sont pas pris en compte dans les rendements présentés. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs. Ce site est exploité par Cyril Soigneux, qui n’est pas un courtier enregistré ni un conseiller en placement. Cyril Soigneux ne donne pas de conseils d’investissement, d’approbation, d’analyse ou de recommandations concernant les titres. Rien sur ce site ne doit être interprété comme une offre de vente, une sollicitation d’une offre d’achat ou une recommandation. Vous êtes seul responsable de déterminer si un investissement, une stratégie d’investissement, un titre ou une transaction connexe vous convient en fonction de vos objectifs d’investissement personnels, de votre situation financière et de votre tolérance au risque. Vous devriez consulter des professionnels du droit et des conseillers en placement agréés pour tout conseil juridique, fiscal, d’assurance ou de placement. Tous les titres énumérés ici sont offerts par l’émetteur concerné de ces titres et toutes les informations contenues sur ce site relèvent de la responsabilité de celui-ci. Cyril Soigneux ne garantit aucune performance d’investissement, résultat ou remboursement de capital pour toute opportunité d’investissement publiée sur ce site. La société peut nous commissionner pour la mise en relation

La note descriptive du projet

2023_07_12_Note-descriptive-Brix².Build_.-FRTélécharger

Une année 2022 solide pour RealT avec d’autres nouveautés pour 2023!

Cyril Soigneux

La plateforme d’investissement qui offre des biens immobiliers tokenisés (principalement à Detroit, Chicago et Cleveland) a franchi plusieurs étapes en 2022 et prévoit une nouvelle année de croissance jusqu’en 2023.

Article de présentation complet

Nouveaux produits lancés en 2022 et événements

personne assise face à un ordinateur portable avec carnet de croquis
  1. La plateforme RMM sur laquelle les détenteurs de jetons peuvent emprunter du xDai en 2 clics en déposant leurs jetons de propriétés en garantie
  2. Walletless, qui permet aux nouveaux investisseurs de participer sans la création d’un crypto-wallet (ce qui était un obstacle à l’adoption de masse)
  3. YAM (You And Me), la plateforme de gré-à-gré pour acheter et vendre des jetons de propriétés en toute sécurité
  4. La détokenisation d’un bien (les détenteurs de jetons seront remboursés du produit de la vente de la propriété sous-jacente)
  5. Une rencontre entre les équipes RealT et les investisseurs français à Paris

Chiffres RealT 2023

Affaires du conseil d’administration de la banque aéroportuaire
  1. Les ventes brutes ont augmenté de 44 % sur 2022
  2. Le nombre de détenteurs de jetons a augmenté de 90% en un an
  3. 265 propriétés tokenisées depuis 2019, totalisant 1.140 logements
  4. Prix moyen du jeton à 53,60 $
  5. Rendement moyen attendu de 10,56 %
  6. 120 000 $ versés aux détenteurs de jetons tous les lundis
  7. Valeur totale bloquée (TVL) sur la plateforme RMM, près de 10 millions de dollars
  8. 46% des nouveaux investisseurs choisissent l’option Walletless
  9. 14% des adoptants de Walletless migrent vers un crypto-wallet pour profiter de toute la puissance de la DeFi (finance décentralisée)

Actifs proposés

RealT a déjà tokenisé 200 propriétés depuis son lancement en 2019, principalement des maisons individuelles au début et désormais des immeubles ou complexes résidentielles. Les actifs se situent dans des quartiers de classe C mais avec tout de même une robustesse dans la sélection des locataires.

L’expertise de RealT dans certains quartiers de Détroit permet à l’entreprise d’avoir une liste d’attente de locataires potentiels sérieux. Les loyers de certaines propriétés sont également payés intégralement ou partiellement par le gouvernement fédéral via l’aide au logement (Section 8). RealT a aussi pu tokeniser une résidence touristique en Floride près de Disneyland et une maison haut de gamme louée à une entreprise pour son dirigeant.

Affiliation

Pour accélérer son développement et élargir sa communauté d’investisseurs, RealT rémunère ses apporteurs d’affaires via une commission de souscription de 2% des montants investis par les clients référés.

Information légale et risques

Ces informations ne constituent pas une offre d’investissement dans un jeton, un fonds ou une autre opportunité et sont fournies à titre d’information uniquement. Les résultats de performance sont affichés nets de tous les frais, coûts et dépenses associés au jeton. Si un investisseur choisit de racheter un jeton via RealT ou sur un marché secondaire, d’autres frais de traitement peuvent être évalués qui ne sont pas pris en compte dans les rendements présentés. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs. Les rendements sont calculés en fonction des loyers répartis tout au long de l’année et de l’appréciation de la valeur du bien sous-jacent. L’appréciation de la valeur est basée sur la différence entre le prix d’achat et les réévaluations annuelles de la propriété. Les rendements des investisseurs individuels peuvent varier en fonction du moment de leurs investissements et de leurs rachats. Ce site est exploité par Cyril Soigneux, qui n’est pas un courtier enregistré ni un conseiller en placement. Cyril Soigneux ne donne pas de conseils d’investissement, d’approbation, d’analyse ou de recommandations concernant les titres. Rien sur ce site ne doit être interprété comme une offre de vente, une sollicitation d’une offre d’achat ou une recommandation. Vous êtes seul responsable de déterminer si un investissement, une stratégie d’investissement, un titre ou une transaction connexe vous convient en fonction de vos objectifs d’investissement personnels, de votre situation financière et de votre tolérance au risque. Vous devriez consulter des professionnels du droit et des conseillers en placement agréés pour tout conseil juridique, fiscal, d’assurance ou de placement. Tous les titres énumérés ici sont offerts par l’émetteur concerné de ces titres et toutes les informations contenues sur ce site relèvent de la responsabilité de celui-ci. Cyril Soigneux ne garantit aucune performance d’investissement, résultat ou remboursement de capital pour toute opportunité d’investissement publiée sur ce site.

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Les 4 types d’investisseurs en immobilier résidentiel

Cyril Soigneux

Vous pouvez trouver de nombreux articles sur la façon d’acheter des immeubles d’appartements. Cela semble facile après tout…

Mais que se passe-t-il si vous suivez toutes ces étapes pour découvrir, après coup, que vous avez trop payé, que les flux de trésorerie sont faibles voire négatifs et que vous allez perdre de l’argent lorsque vous vous débarrasserez de la propriété…

La méthode unique vers le regret

homme réconfortant pleurant triste femme les mains jointes
  1. Trouver un bon immeuble
  2. Faire une offre
  3. Faire les inspections
  4. Obtenir un financement bancaire
  5. Embaucher un gestionnaire local
  6. Passer chez le notaire
  7. Réaliser que l’affaire n’était pas si bonne et / ou ne correspondait pas à votre stratégie et / ou était en dehors de vos compétences!

Le bâtisseur

Homme portant un pantalon en jean noir avec un marteau de transport sur un étui
  1. Acheter un immeuble
  2. Rénover les bâtiments et les commodités
  3. Stabiliser les revenus et le roulement des locataires
  4. Améliorer le résultat net d’exploitation pour afficher un flux de trésorerie solide sur une période de 12 mois
  5. Refinancer pour encaisser l’appréciation obtenue grâce aux améliorations
  6. Répéter le processus

L’investisseur long-terme

Un homme et une femme marchent sur le quai
  1. Acheter un immeuble
  2. Rénover les bâtiments et les commodités
  3. Stabiliser les revenus et le roulement des locataires
  4. Vivre totalement ou partiellement des flux de trésorerie
  5. Garder la propriété comme un investissement à long terme (revenu passif)

L’échangeur

Immeuble contemporain de grande hauteur avec façade en verre
  1. Acheter un immeuble
  2. Rénover les bâtiments et les commodités
  3. Stabiliser les revenus et le roulement des locataires
  4. Profitez des solides flux de trésorerie à moyen terme
  5. Vendre la propriété pour encaisser l’appréciation
  6. Réinvestir immédiatement le produit de la vente pour une propriété plus grande
  7. Répéter et profitez de l’effet boule de neige et de l’imposition différée

Le Syndicateur

femme en chemise blanche à manches longues debout à côté de la femme en chemise blanche à manches longues
  1. Avoir des relations en place pour trouver et convaincre des partenaires
  2. Avoir une documentation juridique complète (surtout si le montage relève des lois sur l’appel à l’épargne publique) pour mettre en évidence les droits et les devoirs des parties impliquées et la stratégie
  3. Acheter la propriété avec des investisseurs
  4. Rénover les bâtiments et les commodités
  5. Stabiliser les revenus et le roulement des locataires
  6. Améliorer le résultat net d’exploitation pour afficher un flux de trésorerie solide sur une période de 12 mois
  7. Percevoir des commissions aux différentes étapes du montage
  8. Vendre la propriété
  9. Rembourser les investisseurs avec le produit de la vente
  10. Répéter avec une autre affaire

Contester les chiffres du vendeur ou de son agent (passé vs présent)

photo en gros plan de la feuille de calcul de l’enquête
  1. Revenus : considérez le taux de vacance en vigueur sur le marché pour diminuer les revenus potentiels
  2. Dépenses : n’utilisez pas la règle standard des 30%, connaissez votre marché pour trouver le coût unitaire pertinent
  3. Résultat net d’exploitation : à recalculer avec les revenus et les charges ajustés
  4. Taux de capitalisation : peut être correct dès le départ mais à vérifier avec les transactions récentes
  5. Valeur de la propriété : fortement révisée à la baisse lorsque les ajustements de revenus et des dépenses sont pris en compte
  6. Utilisez cette valeur comme base pour votre offre

Préparer un pro-forma pour connaître les valeurs projetées (futures)

Homme utilisant un ordinateur portable
  1. Revenus : faites vos recherches pour trouver l’augmentation potentielle du loyer par logement
  2. Dépenses: utilisez le chiffre correspondant par unité sur le marché (comme lors de l’ajustement des chiffres du vendeur)
  3. Résultat net d’exploitation : à recalculer avec les augmentations de loyer et les charges correctes
  4. Taux de capitalisation : conserver de manière prudente le même taux
  5. Valeur de la propriété : calculer la valeur future potentielle compte tenu du résultat net d’exploitation projeté
  6. Vous venez de découvrir le potentiel de hausse de l’accord

Pour résumer

personne écrivant sur un cahier
  1. Vous vérifiez les chiffres (passé vs présent vs futur), si vous ne pouvez pas, n’allez pas plus loin
  2. Un objectif : acheter des biens sous-évalués, bien situés, avec la possibilité d’augmenter les loyers
  3. Sachez quel type d’investisseur vous voulez être
  4. Une description détaillée des quatre stratégies d’investissement sera fournie dans d’autres articles
Remerciements

Peter Harris de Commercial Property Advisors dans cette vidéo

Investir dans l’immobilier résidentiel : État d’esprit et Bénéfices

Cyril Soigneux

L’investissement immobilier résidentiel peut vous aider à atteindre vos objectifs financiers. Pourtant, êtes-vous déterminés?

Engagement à avoir le bon état d’esprit

une personne qui démarre une entreprise en ligne
  • Le manque d’argent, de temps libre ou de connaissances ne devrait pas servir d’excuses pour ne pas se lancer. Au lieu de cela, demandez-vous
  • « Suis-je déterminé à agir? »
  • « Suis-je déterminé à consacrer mon temps libre ?»
  • « Suis-je déterminé à remplacer mes rêves par les bonnes stratégies ?»
  • « Suis-je déterminé à investir mon argent? »
  • Si vous êtes vraiment déterminé, vous pouvez continuer à lire cet article!

Le parcours d’investissement vous mettra au défi

pièce d’échecs reine noire debout
  • Vous commencerez à envisager une autre vie pour vous-même
  • Vos amis et votre famille pourraient vous dissuader d’agir
  • C’est à ce moment-là que vous commencerez à créer un tout nouveau chemin pour vous-même.
  • Vous regarderez la vie, la finance et l’immobilier différemment
  • Vous serez initié à de nombreuses idées, chemins, stratégies et concepts pour atteindre vos objectifs financiers grâce à l’investissement locatif

Pourquoi l’investissement locatif résidentiel

maison en bois blanc et rouge avec clôture
  • Possibilité d’acheter des propriétés avec effet de levier (via les banques ou des investisseurs privés) pour augmenter votre rendement potentiel
  • Le montant de l’apport personnel ne devrait pas être aussi important que votre propriété cible
  • Les connaissances (pour avoir les bons processus en place et savoir comment réagir lorsque les choses tournent mal) et les réserves financières (par exemple, 6 mois de dépenses) peuvent aider à réduire le risque lié à l’effet de levier.
  • Capacité à obtenir de meilleurs rendements et à tirer parti de vos compétences (bricolage), de votre temps (réseautage) et de vos connaissances (analyse des transactions)
  • Capacité de gérer vos placements directement contrairement aux actions ou aux fonds communs de placement. Vous êtes directement responsable du résultat de vos investissements
  • Les gens auront toujours besoin d’un endroit où vivre donc il y aura donc toujours de la demande
  • Cela a fonctionné pour de nombreux investisseurs et la plupart des richesses privées ont été créées en possédant et en louant des propriétés.
  • Les flux de trésorerie sont assez stables et prévisibles même s’il existe des cycles d’expansion et de récession
  • Variété de types d’actifs, de marchés et de stratégies parmi lesquels choisir
  • Processus simple, facile à apprendre et à maîtriser, avec de nombreuses informations disponibles
  • Il est possible d’acheter sous la valeur de marché lorsque vous connaissez votre marché et maîtrisez certaines compétences en négociation
  • Le “délit d’initié” est légal dans l’immobilier contrairement aux marchés financiers afin que vous puissiez tirer parti de vos connaissances et de votre réseau (par exemple, en sachant à l’avance que les transports en commun seront étendus à un quartier pour y investir en premier)
  • Investissements passifs s’ils sont structurés de la bonne façon afin que vous n’ayez pas besoin d’être présent 100% du temps

Les quatre façons dont les profits sont générés

calculatrice et bloc-notes placés sur la pile de dollars américains
  1. Appréciation de la propriété (naturelle ou forcée après des rénovations)
  2. Flux de trésorerie (à partir du premier jour ou peu de temps après). C’est l’élément vital de l’investissement locatif. Le point mort et les flux de trésorerie négatifs ne conduisent qu’à des ruines financières
  3. Les économies d’impôt peuvent transformer de bonnes affaires en de meilleures affaires, car les politiques budgétaires encouragent les investissements et permettent la dépréciation des actifs (charges non décaissées)
  4. Remboursement du prêt car chaque mois, votre locataire rembourse votre prêt hypothécaire, ce qui augmente votre patrimoine net

Le Top 5 des difficultés de l’investissement immobilier locatif

femme anxieuse ayant une conversation téléphonique au bureau
  1. Construire de la richesse prend du temps, alors soyez prêt à être là pendant longtemps et à faire face aux hauts et aux bas du marché
  2. Cela peut être chronophages car des problèmes se produiront de temps à autre, même lorsque vous êtes en vacances. Cependant, votre entreprise fonctionnera de la manière dont vous l’avez configurée pour fonctionner. Traitez votre entreprise comme une entreprise et non comme un passe-temps.
  3. Vous devrz traiter avec des personnes difficiles telles que des entrepreneurs, des banquiers, des locataires ou des gestionnaires immobiliers. Gérez efficacement en faisant vos diligence dès le départ, en sélectionnant les locataires ou en externalisant les tâches que vous ne voulez pas faire.
  4. Cela implique de la gestion administrative et de la comptabilité, mais les bons processus ou les bons professionnels vous aideront.
  5. Vous pouvez perdre votre investissement. Pourtant, avec la bonne éducation, le bon réseautage et les bons systèmes en place, vous vous en sortirez très bien.

Pourquoi tant de propriétaires d’immeubles locatifs échouent-ils?

bouteille de bière et factures de relevé
  1. Ils prennent trop de risques. Comprendre le risque et le gérer efficacement dictera votre succès
  2. Mauvaise formation initiale alors que des contenus sont facilement disponibles (livres, vidéos, podcasts, forums, conférences)
  3. Pas assez d’analyse car les mauvais calculs font de mauvais investissements
  4. Ils ne traitent pas leur entreprise comme une entreprise
  5. Ils ne développent jamais de systèmes pour les aider à mesure qu’ils grandissent.
  6. Ils traitent leurs locataires comme des amis.
  7. Ils ne créent pas de politiques claires pour trouver de bons locataires.

Traitez votre entreprise comme une entreprise

Surveillez la santé de votre entreprise, embauchez les bonnes personnes pour faire les bons travaux et trouvez continuellement des moyens d’améliorer vos résultats pour créer une entreprise durable.

Sources et crédits

Toutes les explications et conseils proviennent du livre de Brandon Turner sur l’investissement locatif