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Comment commencer à investir dans les mobile homes correctement

Introduction

L’investissement dans les mobile homes est un créneau de plus en plus prisé dans le marché immobilier, offrant des rendements intéressants avec un capital initial relativement faible. Cependant, ce type d’investissement présente des défis uniques qui doivent être soigneusement gérés pour assurer des résultats à la fois éthiques et rentables. Ce guide vous accompagnera dans le processus de démarrage de votre parcours d’investissement dans les mobile homes, en mettant l’accent sur des stratégies qui équilibrent rentabilité et équité pour créer des relations mutuellement bénéfiques entre investisseurs et locataires.

L’éthique de l’investissement dans les mobile homes

Les mobile homes représentent une option de logement abordable pour ceux qui ne peuvent pas accéder à la propriété traditionnelle en raison de fonds limités ou d’un mauvais crédit. Les contrats de location-vente sont particulièrement attractifs, offrant un chemin vers la propriété. Cependant, ces accords peuvent entraîner des dilemmes éthiques.

Dans un scénario de location-vente, les locataires paient souvent plus qu’ils ne le feraient dans une location traditionnelle car ils travaillent à devenir propriétaires. Ils assument également des responsabilités telles que l’entretien et les réparations. Des problèmes surviennent si un locataire prend du retard dans ses paiements, entraînant la reprise du bien. Cette situation peut laisser les locataires dans une position difficile, ayant investi de manière significative sans obtenir la propriété.

Pour éviter ces écueils, il est crucial d’aborder l’investissement dans les mobile homes avec équité et transparence. Les stratégies décrites dans cet article vous aideront à construire une entreprise à la fois rentable et éthique, assurant un succès à long terme.

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Le financement via le vendeur

Bien que l’investissement dans les mobile homes puisse sembler moins attrayant au départ par rapport à l’immobilier traditionnel, il offre des opportunités uniques pour ceux qui sont prêts à explorer ce créneau. De nombreux investisseurs commencent par acheter des mobile homes dans des parcs ou sur des terrains privés, réalisant rapidement le potentiel de ces investissements.

Cependant, des défis tels que des taux de défaut élevés peuvent survenir, en particulier lors de la vente de maisons sur des plans de paiement. Cela se produit souvent lorsque les acheteurs sont placés dans des maisons avec des prêts à taux d’intérêt élevés ou des paiements qu’ils ne peuvent pas soutenir. Les investisseurs expérimentés apprennent à offrir des propriétés à des prix plus bas, souvent avec peu ou pas d’intérêts, et à bien évaluer les acheteurs potentiels pour s’assurer qu’ils ont la stabilité financière nécessaire pour devenir propriétaires.

Créer des financements gagnant-gagnant pour le vendeur

L’investissement immobilier, y compris dans les mobile homes, doit se concentrer sur la création de situations gagnant-gagnant pour les investisseurs et les locataires. Une stratégie efficace consiste à acheter des propriétés avec l’acheteur final en tête. En achetant en dessous de la valeur marchande, vous pouvez vendre la maison à un prix plus bas, la rendant plus attractive pour les acheteurs et facilitant des ventes rapides. Cette approche aide non seulement les acheteurs à accéder à la propriété, mais elle vous permet également de générer un profit.

Les trois niveaux d’investissement dans les mobile homes

L’investissement dans les mobile homes peut être abordé à trois niveaux principaux, chacun nécessitant des investissements en capital différents et offrant des rendements variables :

  1. Achat de mobile homes individuels dans des campings : Cette option d’entrée est idéale pour les investisseurs avec un capital limité. Vous pouvez acheter, rénover ou vendre en gros des mobile homes dans des parcs et les vendre au comptant ou sur des plans de paiement.
  2. Achat de mobile homes sur terrain privé : Cette approche nécessite plus de capital mais offre une plus grande stabilité et des rendements plus élevés. Les mobile homes sur terrain privé sont souvent plus attractifs pour les acheteurs car ils incluent le terrain, ajoutant ainsi de la valeur.
  3. Achat de parcs de mobile homes entiers : Ce niveau avancé d’investissement nécessite un capital important mais offre le potentiel de flux de trésorerie les plus élevés. Les investisseurs peuvent augmenter la rentabilité en augmentant les loyers des emplacements, en ajoutant plus de maisons, et en améliorant l’état général du parc.

Commencer par des maisons individuelles dans des parcs vous permet d’acquérir de l’expérience avant de passer à des investissements plus complexes.

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Combien investir ?

Vous n’avez pas besoin d’un capital important pour commencer à investir dans les mobile homes. De nombreux investisseurs débutent avec aussi peu que 5 000 € à 10 000 €. Pour les mobile homes dans les parcs, un investissement initial de 15 000 € à 25 000 € est courant, avec l’objectif de doubler votre investissement rapidement ou de récupérer votre argent dans les 12 mois. Il est conseillé de ne pas investir tout votre capital dans une seule affaire, sauf si vous êtes certain de ses rendements.

Les stratégies de financement créatif, telles que le paiement en plusieurs fois ou l’achat sous réserve de la dette sous-jacente, peuvent être utiles lors de l’achat de mobile homes avec terrain. Si vous envisagez d’acheter un parc entier, il est sage de prévoir environ 100 000 € de côté.

Flux de trésorerie et rentabilité

L’investissement dans les mobile homes est particulièrement attractif en raison de son potentiel de flux de trésorerie solide. Lors de l’achat d’un mobile home pour 15 000 € à 25 000 €, il est crucial d’évaluer le retour sur investissement. Idéalement, si vous vendez au comptant, vous devriez viser à doubler votre investissement. Si vous vendez sur des paiements, l’objectif est de récupérer votre investissement dans les 6 à 12 mois, de préférence grâce à un acompte important.

Un flux de trésorerie régulier d’au moins 400 € par mois sur une période de cinq ans est un bon objectif. Pour ceux qui louent la propriété, le délai pour récupérer l’investissement devrait idéalement être de 16 mois. Ce retour rapide vous permet de réinvestir vos bénéfices et de continuer à faire croître votre portefeuille.

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Ce à quoi il faut faire attention

Bien que l’investissement dans les mobile homes offre des marges de profit alléchantes, il est important de gérer les risques de manière efficace. Les mobile homes peuvent se détériorer rapidement si elles ne sont pas correctement entretenues, surtout si elles ne sont pas étanches. Un entretien régulier et des inspections sont essentiels, en particulier si vous louez la propriété, car les locataires peuvent causer plus d’usure et de détérioration aux mobile homes par rapport aux maisons traditionnelles.

Vendre sur une base de location-vente peut réduire les charges de gestion, car l’acheteur assume généralement la responsabilité des réparations. Cependant, il est important d’établir des attentes claires avec les acheteurs pour qu’ils comprennent bien leurs responsabilités. La location, en revanche, nécessite une gestion plus active pour faire face aux problèmes d’entretien en cours.

Vente en tant que bien immobilier

Lors de la vente d’un mobile home, surtout s’il est attaché à un terrain, il est important de déterminer s’il est vendu en tant que bien personnel ou immobilier. Si vous prévoyez de vendre via un financement bancaire traditionnel, le mobile home doit être fixé à une fondation et répondre à des normes spécifiques. Ce processus peut être complexe et nécessite une diligence raisonnable approfondie pour éviter des complications inattendues.

Les investisseurs doivent clairement définir leur stratégie de sortie avant d’acheter. Si vous vendez le mobile home sur des paiements, les évaluations bancaires ou les comparables ne sont peut-être pas nécessaires. Cependant, si un financement bancaire est impliqué, chaque détail, de la fondation au titre, doit être en ordre.

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Conseils pour les nouveaux investisseurs

Pour ceux qui débutent dans l’investissement dans les mobile homes, il est crucial de chercher des conseils auprès d’investisseurs expérimentés. Les mobile homes sont uniques et la courbe d’apprentissage peut être abrupte. Travailler avec ou consulter quelqu’un qui a déjà surmonté les défis de ce créneau peut aider à éviter des erreurs coûteuses. Malgré les coûts d’entrée inférieurs par rapport à d’autres investissements immobiliers, des risques existent encore, et il est important d’aborder cette aventure avec prudence.

Pourquoi investir dans les parcs de mobile homes ?

L’investissement dans les parcs de mobile homes a attiré une attention considérable dans le secteur de l’immobilier commercial, souvent qualifié de l’un des derniers joyaux cachés. Plusieurs facteurs rendent les parcs de mobile homes une opportunité d’investissement intéressante, et comprendre ces éléments peut vous aider à orienter votre processus de prise de décision.

1. Offre en baisse, demande en hausse

L’un des aspects les plus critiques des parcs de mobile homes est leur offre en diminution combinée à une demande croissante. Les villes en France, comme ailleurs, sont de plus en plus réticentes à l’idée de développer de nouveaux parcs de mobile homes, souvent en raison de restrictions de zonage et du stigmate associé à ces logements. Cette résistance signifie que de nouveaux parcs sont rarement construits, conduisant à une offre statique ou en baisse.

D’autre part, la demande de logements abordables continue de croître, poussée par une pénurie de logements à l’échelle nationale. Les parcs de mobile homes sont l’une des dernières options de logement abordable disponibles, en faisant une partie essentielle du marché immobilier.

Le déséquilibre entre l’offre et la demande crée un environnement favorable pour les investisseurs, avec un potentiel de taux d’occupation stables et de revenus locatifs en augmentation.

2. Rendements d’investissement solides

Investir dans les parcs de mobile homes peut générer des rendements solides et constants. Lorsqu’ils sont achetés au bon prix et au bon endroit, les parcs de mobile homes offrent des flux de trésorerie à long terme avec des coûts d’exploitation inférieurs par rapport à d’autres types d’immobilier commercial. Cela est en partie dû à la durée de séjour plus longue des locataires ; les résidents des parcs de mobile homes sont moins susceptibles de déménager fréquemment, compte tenu des coûts et des efforts impliqués dans le déménagement d’un mobile home.

En outre, les avantages fiscaux associés à la propriété d’un parc de mobile homes peuvent être significatifs. L’amortissement et d’autres déductions peuvent réduire le revenu imposable, augmentant ainsi le rendement global de l’investissement.

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3. Options de financement

Le financement des parcs de mobile homes peut être plus complexe que d’autres types d’immobilier, mais comprendre les options disponibles peut ouvrir des opportunités tant pour les petits que pour les grands investisseurs.

Financement de petits parcs (prêts inférieurs à 1 million d’euros)

Pour ceux qui débutent, le financement de petits parcs est une voie d’entrée viable. Les prêts de moins de 1 million d’euros sont généralement offerts par des prêteurs locaux ou des banques communautaires. Ces prêteurs sont plus susceptibles d’approuver des prêts pour les parcs de mobile homes, surtout s’ils ont un mandat de prêt au sein de leurs communautés. Même les débutants sans expérience préalable en immobilier commercial peuvent obtenir un financement s’ils ont un bon crédit, un acompte suffisant, et si le parc est en bon état.

Le financement de petits parcs implique généralement des ratios prêt-valeur de 70-80 %, avec des termes de prêt allant de cinq à sept ans, amortis sur 20-25 ans. Cependant, les emprunteurs doivent se préparer à des taux d’intérêt plus élevés et à la nécessité de garanties personnelles (prêts à recours).

Financement créatif

Des stratégies de financement créatif sont souvent nécessaires lorsque les prêts bancaires traditionnels ne sont pas une option, soit parce que l’acheteur ou le parc ne se qualifie pas. Des scénarios courants incluent les parcs avec des taux de vacance élevés, des revenus faibles ou ceux en mauvais état. Dans de tels cas, des solutions créatives comme les accords de location-maître, le financement par le vendeur, les prêts sur valeur nette, et les prêts relais peuvent être utilisés.

  • Accords de location-maître : Cela permet aux investisseurs de prendre le contrôle du parc sans l’intervention immédiate d’une banque, souvent avec peu ou pas d’acompte.
  • Financement via le vendeur : Le vendeur agit comme prêteur, détenant l’hypothèque et permettant à l’acheteur de lui verser directement les paiements.
  • Prêts sur valeur nette : Utilisés pour des projets de valorisation où le financement traditionnel n’est pas disponible, ces prêts comportent des taux d’intérêt plus élevés mais peuvent servir de pont vers un financement plus permanent une fois la valeur du parc augmentée.
  • Prêts relais : Financement temporaire qui aide les investisseurs à stabiliser un parc avant d’obtenir un financement à long terme.
Financement de grands parcs (Prêts de plus de 1 million d’euros)

Pour les parcs plus grands nécessitant des prêts de plus de 1 million d’euros, le paysage de financement inclut des options telles que les banques régionales. Ces prêts sont généralement sans recours, ce qui signifie que le prêteur ne peut pas poursuivre l’emprunteur personnellement en cas de défaut, réduisant ainsi le risque pour l’investisseur.

Cependant, ces prêts plus importants sont assortis d’exigences strictes, notamment un solide historique, une valeur nette correspondant à la taille du prêt, et des réserves de liquidités. La capacité à répondre à ces exigences permet aux investisseurs de profiter de financements plus importants et souvent plus favorables.

4. Taux de défaut plus faibles

Fait intéressant, aux Etats-Unis, les prêts pour les parcs de mobile homes ont un taux de défaut inférieur à celui des prêts multifamiliaux. Selon Freddie Mac, les défauts de prêts pour les parcs de mobile homes sont 50 % inférieurs à ceux des propriétés multifamiliales. Cette statistique souligne la stabilité et la résilience des parcs de mobile homes en tant qu’investissement, renforçant encore leur attractivité.

Conclusion

L’investissement dans les mobile homes, qu’il s’agisse de maisons individuelles ou de parcs entiers, offre une voie viable vers des rendements solides. Cependant, comme tout investissement, il nécessite des connaissances, de la diligence et un engagement envers des pratiques éthiques. En abordant l’investissement dans les mobile homes avec le bon état d’esprit et les bonnes stratégies, vous pouvez construire une entreprise rentable et éthique qui profite à la fois à vous et à vos locataires. Que vous commenciez avec 15 000 € ou que vous cherchiez à vous développer, l’investissement dans les mobile homes présente des opportunités pour ceux qui sont prêts à apprendre et à se développer dans ce créneau unique de l’immobilier.

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Après 300 propriétés tokenisées aux Etats-Unis, RealT débarque au Panama!

Après 300 propriétés tokenisées aux Etats-Unis, RealT débarque au Panama!

Découvrez Villa Marina Lodge & Condos: Un oasis de rêve sur la côte du thon au Panama, à partir de $51

Pourquoi le Panama?

  1. Le Panama est devenu l’une des destinations d’investissement les plus recherchées, offrant une combinaison unique de beauté naturelle, de stabilité économique et de perspectives prometteuses.
  2. RealT, pionnier dans le domaine de l’investissement immobilier numérique, saisit cette opportunité en lançant son tout premier projet sur la côte panaméenne.
  3. Villa Marina Lodge & Condos est une occasion exclusive d’acquérir une part de ce paradis tropical niché sur la captivante Playa Venao de Pedasí, une ville de la province de Los Santos au Panama avec ses plages baignées de soleil et d’une culture vibrante.
  4. Playa Venao attire un mélange diversifié d’investisseurs locaux et étrangers, attirés par son potentiel de développement immobilier, son agriculture florissante et son tourisme en plein essor.

La propriété

  1. Ce condominium de 133 mètres carrés offre deux chambres et deux salles de bains.
  2. Construit en 2017, il est conçu pour allier confort moderne et élégance intemporelle.
  3. Les vacanciers se réveilleront chaque matin face à une vue imprenable sur l’océan Pacifique, avec la brise marine caressant leur visage.
  4. Villa Marina Lodge & Condos offre un cadre enchanteur pour les touristes (location meublée court-terme).
  5. En plus de son attrait esthétique, Villa Marina Lodge & Condos offre également un rendement locatif attractif potentiel de 7,76%. (détails ci-dessous)

RealT

  1. RealT est une entreprise pionnière dans le domaine de l‘investissement immobilier numérique créée en 2019 par les frères Jacobson.
  2. Grâce à sa plateforme basée sur la blockchain, RealT permet aux investisseurs du monde entier de participer à des investissements immobiliers fractionnés, offrant ainsi une accessibilité, une transparence et une liquidité accrues.
  3. Avec une sélection diversifiée de biens immobiliers résidentiels et commerciaux, RealT offre une solution innovante pour investir dans l’immobilier sans les tracas traditionnels de gestion et de maintenance.

Information légale et risques

Ces informations ne constituent pas une offre d’investissement dans un jeton, un fonds ou une autre opportunité et sont fournies à titre d’information uniquement. Les résultats de performance sont affichés nets de tous les frais, coûts et dépenses associés au jeton. Si un investisseur choisit de racheter un jeton via RealT ou sur un marché secondaire, d’autres frais de traitement peuvent être évalués qui ne sont pas pris en compte dans les rendements présentés. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs. Les rendements sont calculés en fonction des loyers répartis tout au long de l’année et de l’appréciation de la valeur du bien sous-jacent. L’appréciation de la valeur est basée sur la différence entre le prix d’achat et les réévaluations annuelles de la propriété. Les rendements des investisseurs individuels peuvent varier en fonction du moment de leurs investissements et de leurs rachats. Ce site est exploité par Cyril Soigneux, qui n’est pas un courtier enregistré ni un conseiller en placement. Cyril Soigneux ne donne pas de conseils d’investissement, d’approbation, d’analyse ou de recommandations concernant les titres. Rien sur ce site ne doit être interprété comme une offre de vente, une sollicitation d’une offre d’achat ou une recommandation. Vous êtes seul responsable de déterminer si un investissement, une stratégie d’investissement, un titre ou une transaction connexe vous convient en fonction de vos objectifs d’investissement personnels, de votre situation financière et de votre tolérance au risque. Vous devriez consulter des professionnels du droit et des conseillers en placement agréés pour tout conseil juridique, fiscal, d’assurance ou de placement. Tous les titres énumérés ici sont offerts par l’émetteur concerné de ces titres et toutes les informations contenues sur ce site relèvent de la responsabilité de celui-ci. Cyril Soigneux ne garantit aucune performance d’investissement, résultat ou remboursement de capital pour toute opportunité d’investissement publiée sur ce site.

Une année 2022 solide pour RealT avec d’autres nouveautés pour 2023!

La plateforme d’investissement qui offre des biens immobiliers tokenisés (principalement à Detroit, Chicago et Cleveland) a franchi plusieurs étapes en 2022 et prévoit une nouvelle année de croissance jusqu’en 2023.

Article de présentation complet

Nouveaux produits lancés en 2022 et événements

personne assise face à un ordinateur portable avec carnet de croquis
  1. La plateforme RMM sur laquelle les détenteurs de jetons peuvent emprunter du xDai en 2 clics en déposant leurs jetons de propriétés en garantie
  2. Walletless, qui permet aux nouveaux investisseurs de participer sans la création d’un crypto-wallet (ce qui était un obstacle à l’adoption de masse)
  3. YAM (You And Me), la plateforme de gré-à-gré pour acheter et vendre des jetons de propriétés en toute sécurité
  4. La détokenisation d’un bien (les détenteurs de jetons seront remboursés du produit de la vente de la propriété sous-jacente)
  5. Une rencontre entre les équipes RealT et les investisseurs français à Paris

Chiffres RealT 2023

Affaires du conseil d’administration de la banque aéroportuaire
  1. Les ventes brutes ont augmenté de 44 % sur 2022
  2. Le nombre de détenteurs de jetons a augmenté de 90% en un an
  3. 265 propriétés tokenisées depuis 2019, totalisant 1.140 logements
  4. Prix moyen du jeton à 53,60 $
  5. Rendement moyen attendu de 10,56 %
  6. 120 000 $ versés aux détenteurs de jetons tous les lundis
  7. Valeur totale bloquée (TVL) sur la plateforme RMM, près de 10 millions de dollars
  8. 46% des nouveaux investisseurs choisissent l’option Walletless
  9. 14% des adoptants de Walletless migrent vers un crypto-wallet pour profiter de toute la puissance de la DeFi (finance décentralisée)

Actifs proposés

RealT a déjà tokenisé 200 propriétés depuis son lancement en 2019, principalement des maisons individuelles au début et désormais des immeubles ou complexes résidentielles. Les actifs se situent dans des quartiers de classe C mais avec tout de même une robustesse dans la sélection des locataires.

L’expertise de RealT dans certains quartiers de Détroit permet à l’entreprise d’avoir une liste d’attente de locataires potentiels sérieux. Les loyers de certaines propriétés sont également payés intégralement ou partiellement par le gouvernement fédéral via l’aide au logement (Section 8). RealT a aussi pu tokeniser une résidence touristique en Floride près de Disneyland et une maison haut de gamme louée à une entreprise pour son dirigeant.

Affiliation

Pour accélérer son développement et élargir sa communauté d’investisseurs, RealT rémunère ses apporteurs d’affaires via une commission de souscription de 2% des montants investis par les clients référés.

Information légale et risques

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Les 4 types d’investisseurs en immobilier résidentiel

Vous pouvez trouver de nombreux articles sur la façon d’acheter des immeubles d’appartements. Cela semble facile après tout…

Mais que se passe-t-il si vous suivez toutes ces étapes pour découvrir, après coup, que vous avez trop payé, que les flux de trésorerie sont faibles voire négatifs et que vous allez perdre de l’argent lorsque vous vous débarrasserez de la propriété…

La méthode unique vers le regret

homme réconfortant pleurant triste femme les mains jointes
  1. Trouver un bon immeuble
  2. Faire une offre
  3. Faire les inspections
  4. Obtenir un financement bancaire
  5. Embaucher un gestionnaire local
  6. Passer chez le notaire
  7. Réaliser que l’affaire n’était pas si bonne et / ou ne correspondait pas à votre stratégie et / ou était en dehors de vos compétences!

Le bâtisseur

Homme portant un pantalon en jean noir avec un marteau de transport sur un étui
  1. Acheter un immeuble
  2. Rénover les bâtiments et les commodités
  3. Stabiliser les revenus et le roulement des locataires
  4. Améliorer le résultat net d’exploitation pour afficher un flux de trésorerie solide sur une période de 12 mois
  5. Refinancer pour encaisser l’appréciation obtenue grâce aux améliorations
  6. Répéter le processus

L’investisseur long-terme

Un homme et une femme marchent sur le quai
  1. Acheter un immeuble
  2. Rénover les bâtiments et les commodités
  3. Stabiliser les revenus et le roulement des locataires
  4. Vivre totalement ou partiellement des flux de trésorerie
  5. Garder la propriété comme un investissement à long terme (revenu passif)

L’échangeur

Immeuble contemporain de grande hauteur avec façade en verre
  1. Acheter un immeuble
  2. Rénover les bâtiments et les commodités
  3. Stabiliser les revenus et le roulement des locataires
  4. Profitez des solides flux de trésorerie à moyen terme
  5. Vendre la propriété pour encaisser l’appréciation
  6. Réinvestir immédiatement le produit de la vente pour une propriété plus grande
  7. Répéter et profitez de l’effet boule de neige et de l’imposition différée

Le Syndicateur

femme en chemise blanche à manches longues debout à côté de la femme en chemise blanche à manches longues
  1. Avoir des relations en place pour trouver et convaincre des partenaires
  2. Avoir une documentation juridique complète (surtout si le montage relève des lois sur l’appel à l’épargne publique) pour mettre en évidence les droits et les devoirs des parties impliquées et la stratégie
  3. Acheter la propriété avec des investisseurs
  4. Rénover les bâtiments et les commodités
  5. Stabiliser les revenus et le roulement des locataires
  6. Améliorer le résultat net d’exploitation pour afficher un flux de trésorerie solide sur une période de 12 mois
  7. Percevoir des commissions aux différentes étapes du montage
  8. Vendre la propriété
  9. Rembourser les investisseurs avec le produit de la vente
  10. Répéter avec une autre affaire

Contester les chiffres du vendeur ou de son agent (passé vs présent)

photo en gros plan de la feuille de calcul de l’enquête
  1. Revenus : considérez le taux de vacance en vigueur sur le marché pour diminuer les revenus potentiels
  2. Dépenses : n’utilisez pas la règle standard des 30%, connaissez votre marché pour trouver le coût unitaire pertinent
  3. Résultat net d’exploitation : à recalculer avec les revenus et les charges ajustés
  4. Taux de capitalisation : peut être correct dès le départ mais à vérifier avec les transactions récentes
  5. Valeur de la propriété : fortement révisée à la baisse lorsque les ajustements de revenus et des dépenses sont pris en compte
  6. Utilisez cette valeur comme base pour votre offre

Préparer un pro-forma pour connaître les valeurs projetées (futures)

Homme utilisant un ordinateur portable
  1. Revenus : faites vos recherches pour trouver l’augmentation potentielle du loyer par logement
  2. Dépenses: utilisez le chiffre correspondant par unité sur le marché (comme lors de l’ajustement des chiffres du vendeur)
  3. Résultat net d’exploitation : à recalculer avec les augmentations de loyer et les charges correctes
  4. Taux de capitalisation : conserver de manière prudente le même taux
  5. Valeur de la propriété : calculer la valeur future potentielle compte tenu du résultat net d’exploitation projeté
  6. Vous venez de découvrir le potentiel de hausse de l’accord

Pour résumer

personne écrivant sur un cahier
  1. Vous vérifiez les chiffres (passé vs présent vs futur), si vous ne pouvez pas, n’allez pas plus loin
  2. Un objectif : acheter des biens sous-évalués, bien situés, avec la possibilité d’augmenter les loyers
  3. Sachez quel type d’investisseur vous voulez être
  4. Une description détaillée des quatre stratégies d’investissement sera fournie dans d’autres articles
Remerciements

Peter Harris de Commercial Property Advisors dans cette vidéo

vibrant green trees and small cottages in town in sunlight

Investir en dehors de votre marché local

La plupart du temps, investir dans votre marché local peut être plus simple et plus sûr. Mais que se passe-t-il si votre ville est chère, ne produit pas de flux de trésorerie positifs ou n’est plus attrayante? Pourquoi ne pas aller voir ailleurs pour acquérir des biens plus grands, des flux de trésorerie plus élevés et un meilleur retour sur investissement?

Investir localement, c’est plus facile

Rue piétonne étroite entre de vieux immeubles résidentiels au crépuscule
  1. Vous êtes déjà sur place pour rechercher et voir des biens
  2. Vous y habitez donc vous connaissez le marché et les tendances
  3. Vous connaissez la démographie et donc le type de personnes à qui vous allez louer
  4. Vous connaissez les spécificités juridiques locales en vigueur
  5. Finalement, vous vous sentirez plus en sécurité

Investir à distance peut se révéler judicieux

Des arbres verts vibrants et de petits chalets en ville au soleil
  1. Les immeubles sont plus abordables en dehors des grandes villes
  2. Avec des prix plus bas, vous pouvez acheter des biens plus grands
  3. Potentiellement, des flux de trésorerie et un retour sur investissement plus élevés
  4. Finalement, vous pourrez construire votre portefeuille plus rapidement
  5. Prenez l’avantage sur les autres investisseurs qui doivent jeter l’éponge à cause de leur mauvaise gestion à distance
  6. Les avantages de l’investissement à distance sont ainsi susceptibles de l’emporter sur les risques

Pourquoi la plupart des investisseurs à distance échouent – Apprendre des erreurs des autres

Crier un homme formel regardant les nouvelles sur un ordinateur portable
  1. Ils ont investi au-delà de leurs connaissances
  2. Ils étaient sous-capitalisés et ont manqué d’argent à un moment donné
  3. Ils ne géraient pas leurs gestionnaires de propriétés

Les bonnes pratiques pour investir à distance

Jeu de plateau de flou noir de bataille
  1. Connaissance du marché cible (revenus = loyers ; point d’entrée = prix par unité ; point de sortie = taux de capitalisation)
  2. Coûts des opérations (ratio des dépenses, dépenses unitaires, CAPEX pour les gros articles)
  3. Gestion de propriété (avoir un système en place pour gérer le gestionnaire de propriété afin de le tenir responsable des flux financiers, du marketing et de la maintenance du bien)

Reconnaissance

Merci à Peter Harris de Commercial Property Advisors dans cette vidéo (en anglais)

Investir dans le self-stockage (garde-meubles / location de box)

Et si vous choisissiez le self-stockage comme prochain investissement dans l’immobilier commercial ? Cette classe d’actifs est assez simple à comprendre et à exploiter. En outre, il existe de nombreuses opportunités d’augmenter les revenus et de créer de la valeur!

Avantages du self-stockage

  1. L’activité fonctionne très bien en période de bonne conjoncture économique (les gens consomment et achètent beaucoup de choses) ainsi que pendant les récessions (les gens emménagent dans des surfaces plus petites et ont besoin d’un endroit pour stocker les biens accumulés)
  2. Locataires fidèles même en cas d’augmentation du prix de location (la valeur nominale de l’augmentation pour une unité d’entreposage est bien inférieure au coût du déménagement)
  3. Plus facile de saisir l’inflation et d’augmenter les loyers en raison des contrats de location reconduits d’un mois à l’autre
  4. Expulsion facile (les gens ne veulent pas que leurs affaires soient vendues aux enchères) et moins émotionnelle que l’expulsion de personnes
  5. L’industrie du stockage est vaste mais fortement fragmentée (53 000 sites aux États-Unis mais 40 000 opérateurs), ce qui laisse des opportunités d’acquérir et de mettre à niveau de petites entreprises au niveau institutionnel en gérant activement la propriété (mise à niveau des tarifs et des capacités sur les unités les plus demandées), en utilisant la technologie, le marketing et les réseaux sociaux.
  6. Possibilités de valeur ajoutée simples et peu coûteuses pour générer des revenus accessoires (voir la section suivante)
  7. Avantages fiscaux de la possession d’un bien immobilier commercial
  8. Création importante de valeur:
    1. Acheter bas auprès d’un petit opérateur
    2. Exploitation et mise à niveau (augmentation des flux de trésorerie)
    3. Vendre (avec un bénéfice d’exploitation net plus élevé et un taux de capitalisation inférieur à un opérateur national ou à un fonds) ou refinancer (à une valorisation plus élevée)

Mises à niveau et création de valeur

  1. Maximiser l’occupation grâce au marketing (site internet, réseaux sociaux) pour réduire le taux de vacance locative
  2. Utiliser les espaces inoccupés (tour de téléphonie cellulaire, distributeurs automatiques, panneaux d’affichage, station-service de propane…) et/ou les utiliser pour le gardiennage de bateaux et de camping-cars
  3. Location de véhicules utilitaires (avec l’aide d’une franchise)
  4. Salles d’exposition pour vendre boîtes, ciseaux, ruban adhésif, serrures
  5. Proposer une assurance aux locataires
  6. Passez en revue vos contrats et facturez des frais de retard ou des frais de gestion
  7. Box climatisés

Comment entrer dans le self-stockage

photo du professeur taquinant son étudiant
  1. Commencer avec une petite unité, mettez la à niveau, augmenter les revenus annexes, louez la au niveau optimal et vendez-la à un plus grand opérateur. Utilisez le produit de la vente pour acheter une installation plus grande et répétez.
  2. Levez des capitaux via votre réseau pour des transactions de self-stockage dont vous serez l’associé commandité
  3. Trouvez des cibles et échangez la transaction contre des parts et une implication dans l’entreprise (pour recevoir une commission en revanche, vous devez être un agent agréé)
  4. Visez grand et engagez une équipe autour de vous (gestionnaire d’actifs, gestionnaire immobilier, avocat…) pour convaincre les courtiers et les prêteurs de travailler avec.
  5. Obtenez un emploi dans le secteur de l’immobilier pour connaître les métiers, le jargon et les acteurs afin qu’il soit plus facile de trouver des cibles et/ou lever des fonds
  6. Investir passivement (stratégie active-passive où vous examinez chaque transaction / opportunité ou passive-passive où vous faites confiance à un opérateur)
  7. Obtenez un coach ou un mentor rémunéré qui a fait ses preuves afin que vous puissiez apprendre d’eux
  8. Offrez votre expertise dans votre domaine de prédilection à un investisseur ou à un opérateur (mentor non rémunéré) pour vous permettre d’obtenir un pédigré
  9. Des stratégies plus risquées peuvent inclure la construction d’un bâtiment ou la rénovation-conversion d’une propriété (par exemple, un supermarché abandonné avec un grand parking)

Financement d’un complexe immobilier à Minorque (Baléares)

Le Groupe Azur Estates cherche à lever €4.25M via une émission obligataire pour financer son nouveau projet sur l’île de Minorque

Le projet

  • Le projet Arenal Beach vise à construire un complexe immobilier à Minorque
  • 32 appartements de haut standing situés en front de mer
  • Havre de paix et de nature, l’île est épargnée par le tourisme de masse
  • L’attribution de permis de construction avec permis de location de vacances y a été restreinte
  • Forte augmentation des transactions et des prix depuis le Covid pour les projets possédant les permis de construction et d’exploitation
  • Rendement annuel brut: 10%
  • Horizon d’investissement: 2 ans
  • Gages sur 100% des actions de la société Royal Balconies of Menorca détentrice du projet
  • Gage sur le prix de vente des appartements
  • Compte séquestre (garantissant le paiement du premier coupon de €425k)
  • Etat d’avancement du projet (Q3 2022): 40%

Le promoteur

  • Roberto Bergonzi est actif dans l’investissement immobilier depuis 1980
  • 3000 propriétés construites en Espagne, Italie, France et au Canada
  • Fondateur, P-DG du Groupe Azur Estates et actionnaire majoritaire via sa holding de droit luxembourgeois Arnor Investments SA
  • Implication dans toutes les phases de développement des projets (acquisition, conversion, zoning, supervision)
  • Il est assisté par Alfredo Pérez Garcia, Directeur Délégué du Groupe Azur Estates depuis 2016, ancien avocat d’affaires espagnol
  • Le Groupe Azur Estates a réalisé et délivré 44 projets de différentes tailles, principalement dans les Baléares et dans le haut-de-gamme
En haut, projet Vadella Hills de 64 appartements (Ibiza), en cours ; en bas, projet Vadella Views de 23 unités (Ibiza)

Chiffres clés

  1. Terrain acheté en Q1 2021 pour €2,8M
  2. Contrat déjà signé avec un constructeur pour €4.3M, une partie des matériaux prépayés (contexte inflationniste)
  3. Coussin de sécurité de €1.2M prévus dans le plan de financement
  4. Vente des appartements estimé à €16.1M par le promoteur versus estimation CBRE de €15.5M
  5. Marge prévisionnelle du projet €3.98M
  6. L’emprunt obligataire permettra de refinancer une première émission (€2M) et de se positionner sur d’autres projets
  7. Le remboursement des avances des actionnaires (€2.13M) n’aura lieu qu’à la fin du projet (Q3 2024)

Déroulement du projet

Note descriptive

Limite de responsabilité

Le présent article sur cls-immo.com se basant sur la Note Descriptive préparée par PwC Enterprise Advisory bv conjointement avec la Direction de BeeBonds SRL est à l’usage exclusif des personnes à qui elle est adressée et de leurs conseillers dans le cadre de l’emprunt obligataire (“Transaction”) pour Royal Balconies of Menorca SL (ci-après la “Société”).

Le seul but de cet article sur cls-immo.com et de la Note Descriptive est d’aider le destinataire à décider s’il souhaite procéder à une enquête plus approfondie sur la société. Il ne constitue pas un avis professionnel et n’est pas destiné à servir de base à une décision d’investissement ou d’achat d’actions de la société.

Aucune déclaration ou garantie, expresse ou implicite, n’est donnée par Cyril Soigneux, CLS Immo, PwC, BeeBonds, leurs conseillers respectifs ou l’un de leurs administrateurs ou employés respectifs ou toute autre personne quant à (i) l’exactitude ou l’exhaustivité du contenu de l’article et de cette Note Descriptive (ii) l’exactitude ou l’exhaustivité des projections incluses dans cette Note Descriptive ou de tout autre document ou information fournie à tout moment en relation avec la Transaction proposée de la  Société, ou toute autre information contenue dans le présent protocole ou tout autre document de ce type restant inchangé après son émission. Dans les limites autorisées par la loi, Cyril Soigneux, CLS Immo, PricewaterhouseCoopers et Beebonds, leurs conseillers respectifs ou l’un de leurs directeurs ou employés et agents respectifs n’acceptent ni n’assument aucune responsabilité ou devoir de diligence pour les conséquences de votre action ou de celle de toute autre personne agissant ou s’abstenant d’agir sur la base des informations contenues dans cet article et dans la présente Note Descriptive ou pour toute décision fondée sur celles-ci.

Ni la réception de cet article ou de la présente Note Descriptive par une personne, ni les informations qu’elle contient ou qui sont fournies ou communiquées ultérieurement à une personne en rapport avec la Transaction proposée par la Société ne constituent, ou ne doivent être considérées comme constituant, la fourniture de conseils en investissement par Cyril Soigneux, CLS Immo à une telle personne. Chacune de ces personnes doit procéder à sa propre évaluation indépendante du bien-fondé ou non d’un investissement dans la Transaction dans la Société et doit suivre ses propres conseils professionnels.

Comment trouver des biens en immobilier commercial?

Voici 11 conseils pour vous aider à trouver votre première ou prochaine propriété commerciale

homme en pull gris et pantalon noir assis sur un canapé violet
  1. Préparez-vous – sachez ce que vous voulez (type de propriété, marché et objectifs d’investissement)
  2. Faites vos recherches sur le type de propriété que vous souhaitez acquérir (prix du marché, loyers, volatilité) pour avoir assez de connaissances à mobiliser comme levier lors d’une négociation
  3. Faites connaître votre recherche et faites-la connaître à nouveau en contactant les personnes de votre base de données de manière cohérente
  4. Etudiez chaque transaction qui se présente à vous parce que vous pourriez en trouver une qui répond à vos critères d’investissement
  5. Engagez un courtier immobilier commercial pour être votre représentant et donc négocier en votre faveur (responsabilité fiduciaire). Le courtier vous aidera avec la lettre d’intention, les intermédiaires et les négociations afférentes à la location (taux de location, indemnités, périodes de franchise)
  6. Réseautage : plus vous avez d’yeux et d’oreilles qui travaillent pour vous, mieux c’est
  7. Réseaux sociaux pour faire connaître votre recherche, partager des contenus et vous connecter avec d’autres investisseurs ou décideurs
  8. Appel à froid pour parler directement avec les propriétaires. Conservez leurs coordonnées même s’ils ne sont pas intéressés de vendre pour le moment (à relancer plus tard!)
  9. Publipostage au siège social des sociétés détenant les actifs
  10. Conduisez ou marchez dans votre secteur cible et recherchez les locaux avec des vitrines obstruées ou non entretenues, des panneaux de vente ou des places de stationnement vides pendant les heures de pointe. N’oubliez pas d’apporter un bloc-notes afin que vous puissiez faire plus de recherches sur les propriétés sélectionnées lorsque vous rentrez chez vous
  11. Effectuez des recherches en ligne sur les portails d’annonces même si les descriptions ne sont pas toujours complètes ou à jour. Les portails sont toujours utiles pour filtrer les propriétés par emplacement, taille, gamme de prix, type et aménagements disponibles. Faites ensuite appel à un avocat spécialisé si vous souhaitez faire une offre sur une propriété commerciale.

4 étapes pour trouver votre premier bien en immobilier commercial

L’éducation se fait avant et après une transaction, voyons par quoi vous devez commencer avant votre première offre

1) Choisissez votre niche et devenez l’expert sur votre créneau

livres en noir et blanc faits sur l’éducation
  1. Renseignez-vous et concentrez-vous sur ce que vous voulez faire (complexes résidentiels, bureauw, commerces, locaux industriels, secteur de l’hospitalité). L’éducation peut se faire via des livres, des discussions avec d’autres investisseurs, des podcasts ou un emploi en lien avec l’immobilier commercial.
  2. Avant de vous diversifier, devenez un expert dans un type d’actifs ou une sous-classe d’actifs.
  3. Trouvez la stratégie qui vous convient le mieux en fonction de votre objectif :
    1. Banque foncière : acheter des terrains à bâtir pour une appréciation future
    2. Développement : réimaginer ce qui pourrait être construit et lancer la construction d’un bâtiment
    3. Marchand de biens: acheter une propriété et effectuer les réparations et les mises à niveau nécessaires pour vendre avec une plus-value
    4. Vente en gros: trouver une bonne affaire, la mettre sous contrat et vendre le contrat à quelqu’un d’autre moyennant un frais
    5. Propriétaire occupant : la propriété achetée sera totalement ou partiellement utilisée pour gérer votre entreprise
    6. Achat à valeur ajoutée : la méthode BRRRR (Acheter, Réhabiliter, Louer, Refinancer, Répéter)

2) Apprenez à étudier des investissements CRE

femme assise devant un macbook
  1. Vous devez avoir un modèle pour vos simulations financières afin d’estimer un retour sur investissement potentiel.
  2. Assurez-vous que les intrants ont du sens et sont à jour (loyer par m², taxes, dépenses d’exploitation).
  3. Une certification professionnelle peut être utile (par exemple, CCIM aux États-Unis).

3) Construisez votre équipe

photo de personnes près d’une table en bois
  1. Vous devez avoir une équipe de professionnels à vos côtés qui ont une responsabilité fiduciaire envers vous:
    1. Un courtier spécialisé dans la classe d’actifs sur laquelle vous vous concentrez. Inscrivez-vous sur leurs listes de diffusion pour des mises à jour régulières. Etudiez chaque annonce qu’ils vous envoient et visitez les propriétés, demandez leur avis sur les propriétés et les chiffres clés.
    2. Un avocat spécialisé dans l’immobilier commercial pour examiner et négocier les compromis de vente, les demandes de prêt ainsi que pour vérifier les restrictions locales et ce que prévoit le plan local d’urbanisme.
    3. Un entrepreneur qui travaille régulièrement sur les bâtiments commerciaux pour parcourir les propriétés avec vous afin d’estimer les réparations au plus juste
    4. Une agence de gestion immobilière. Le gestionnaire de propriété peut parcourir les propriétés avec vous et vous aider avec les diligences requises. Assurez-vous d’inclure les frais de gestion de propriété lorsque vous étudiez la transaction, même si vous prévoyez de gérer vous-même au début.
    5. Relations avec les prêteurs commerciaux. Les banques d’affaires ont des critères de souscription spécifiques, donc si plusieurs prêteurs refusent votre demande de prêt, c’est que vous devez avoir une mauvaise offre. Assurez-vous d’avoir une présentation solide lorsque vous faites une demande de prêt

4) Pratiquer et faire des offres sur des propriétés

un homme d’affaires donne un contrat à une femme à signer
  1. Etudiez une transaction par jour.
  2. Les chiffres doivent avoir du sens et correspondre à vos critères d’investissement (rendement minimum sur investissement ou rendement en espèces)
  3. Faire au moins une offre par semaine (lettre d’intention d’achat)
  4. Si vous ne le faites pas, cela signifie que vous ne regardez pas le marché et que vous risquez de manquer de bonnes opportunités (par exemple, le vendeur a un prêt arrivant à échéance ou a un autre actif sous contrat à financer)

Comment se lancer dans l’immobilier commercial

Êtes-vous prêt à passer de l’immobilier résidentiel à l’immobilier commercial?

Qu’est-ce que l’immobilier commercial?

L’immobilier commercial est destiné à des fins professionnelles et peut se diviser entre les bureaux, les commerces de détail, les locaux industriels, les complexes résidentiels et les bâtiments du secteur de l’hospitalité (écoles, hôtels…).

Comme dans le résidentiel, l’emplacement est le maître mot et les revenus sont tirés des loyers mensuels, de l’appréciation des bâtiments et des déductions fiscales

Avantages d’un investissement en immobilier commercial

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  1. Des profits plus élevés car le prix de location par m² est plus élevé
  2. La diversification des locataires car une propriété peut souvent accueillir plusieurs locataires
  3. Stabilité car les baux sont généralement à long terme
  4. L’évaluation est basée sur le résultat net d’exploitation généré par la propriété
  5. Investissements passifs car il est possible d’investir en tant que commanditaire ou par le biais d’un contrat de location absolu où tout l’entretien est géré et payé par le locataire
  6. Diversification des actifs possible en investissant dans différents types de bâtiments commerciaux et dans des marchés différents

Différences avec l’immobilier résidentiel

cour de maison de chalet moderne
  1. Barrières à l’entrée plus élevées car les propriétés sont plus chères (plus de capital nécessaire) et il y a plus de concurrents (fonds immobilier, investisseurs chevronnés, fonds participatifs et les entreprises commerciales elles-mêmes)
  2. Univers d’investissement plus petit car il y a moins d’entreprises que d’habitations
  3. Des baux plus longs mais possibilité de demander n’importe quel document pour approuver les locataires
  4. Taux de vacance locative plus faibles et délais de préavis plus longs pour trouver un nouveau locataire
  5. Moins de coûts de rénovation entre deux locataires
  6. Potentiel locatif plus élevé grâce à des surfaces louables plus grandes, possibilité d’avoir plusieurs locataires, plus de revenus locatifs donnant la possibilité d’embaucher un gestionnaire immobilier sur place à temps partiel ou à temps plein afin que vous n’ayez pas besoin d’assurer la gestion quotidienne du bâtiment et que vous puissiez trouver d’autres opportunités d’investissements
  7. Les clauses du bail peuvent forcer le locataire à payer directement la plupart ou la totalité des coûts d’exploitation

Inconvénients de l’immobilier commercial

homme avec la main sur le temple regardant l’ordinateur portable
  1. Plus volatil et exposé aux cycles économiques. En période de ralentissement, beaucoup de petites entreprises font faillite ou ont des difficultés, il est donc difficile d’augmenter les loyers ou d’offrir des baux à long terme.
  2. Le processus d’octroi de prêt est plus lourd et se concentre davantage sur la propriété, les revenus générés et les acteurs clés du projet.
  3. L’expérience et la formation sont cruciales car l’investisseur doit savoir comment structurer une transaction, les implications fiscales et juridiques, les plans d’urbanisme, l’analyse des états financiers, les inspections, les titres de propriété…

Conseils pour se lancer dans l’immobilier commercial

photo d’hommes ayant une conversation
  1. Acquérir autant de connaissances que possible avant d’investir (livres, podcasts, vidéos)
  2. Établir des relations avec des banquiers, des courtiers ou des investisseurs pour obtenir plus d’informations et d’opportunités de transaction
  3. Trouvez un mentor, quelqu’un qui est déjà passé par toutes les étapes d’un projet en immobilier commercial
  4. Trouvez des partenaires avec lesquels vous pouvez acquérir des connaissances et de l’expérience en investissant dans leurs transactions