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Comment commencer à investir dans les mobile homes correctement

Introduction

L’investissement dans les mobile homes est un créneau de plus en plus prisé dans le marché immobilier, offrant des rendements intéressants avec un capital initial relativement faible. Cependant, ce type d’investissement présente des défis uniques qui doivent être soigneusement gérés pour assurer des résultats à la fois éthiques et rentables. Ce guide vous accompagnera dans le processus de démarrage de votre parcours d’investissement dans les mobile homes, en mettant l’accent sur des stratégies qui équilibrent rentabilité et équité pour créer des relations mutuellement bénéfiques entre investisseurs et locataires.

L’éthique de l’investissement dans les mobile homes

Les mobile homes représentent une option de logement abordable pour ceux qui ne peuvent pas accéder à la propriété traditionnelle en raison de fonds limités ou d’un mauvais crédit. Les contrats de location-vente sont particulièrement attractifs, offrant un chemin vers la propriété. Cependant, ces accords peuvent entraîner des dilemmes éthiques.

Dans un scénario de location-vente, les locataires paient souvent plus qu’ils ne le feraient dans une location traditionnelle car ils travaillent à devenir propriétaires. Ils assument également des responsabilités telles que l’entretien et les réparations. Des problèmes surviennent si un locataire prend du retard dans ses paiements, entraînant la reprise du bien. Cette situation peut laisser les locataires dans une position difficile, ayant investi de manière significative sans obtenir la propriété.

Pour éviter ces écueils, il est crucial d’aborder l’investissement dans les mobile homes avec équité et transparence. Les stratégies décrites dans cet article vous aideront à construire une entreprise à la fois rentable et éthique, assurant un succès à long terme.

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Le financement via le vendeur

Bien que l’investissement dans les mobile homes puisse sembler moins attrayant au départ par rapport à l’immobilier traditionnel, il offre des opportunités uniques pour ceux qui sont prêts à explorer ce créneau. De nombreux investisseurs commencent par acheter des mobile homes dans des parcs ou sur des terrains privés, réalisant rapidement le potentiel de ces investissements.

Cependant, des défis tels que des taux de défaut élevés peuvent survenir, en particulier lors de la vente de maisons sur des plans de paiement. Cela se produit souvent lorsque les acheteurs sont placés dans des maisons avec des prêts à taux d’intérêt élevés ou des paiements qu’ils ne peuvent pas soutenir. Les investisseurs expérimentés apprennent à offrir des propriétés à des prix plus bas, souvent avec peu ou pas d’intérêts, et à bien évaluer les acheteurs potentiels pour s’assurer qu’ils ont la stabilité financière nécessaire pour devenir propriétaires.

Créer des financements gagnant-gagnant pour le vendeur

L’investissement immobilier, y compris dans les mobile homes, doit se concentrer sur la création de situations gagnant-gagnant pour les investisseurs et les locataires. Une stratégie efficace consiste à acheter des propriétés avec l’acheteur final en tête. En achetant en dessous de la valeur marchande, vous pouvez vendre la maison à un prix plus bas, la rendant plus attractive pour les acheteurs et facilitant des ventes rapides. Cette approche aide non seulement les acheteurs à accéder à la propriété, mais elle vous permet également de générer un profit.

Les trois niveaux d’investissement dans les mobile homes

L’investissement dans les mobile homes peut être abordé à trois niveaux principaux, chacun nécessitant des investissements en capital différents et offrant des rendements variables :

  1. Achat de mobile homes individuels dans des campings : Cette option d’entrée est idéale pour les investisseurs avec un capital limité. Vous pouvez acheter, rénover ou vendre en gros des mobile homes dans des parcs et les vendre au comptant ou sur des plans de paiement.
  2. Achat de mobile homes sur terrain privé : Cette approche nécessite plus de capital mais offre une plus grande stabilité et des rendements plus élevés. Les mobile homes sur terrain privé sont souvent plus attractifs pour les acheteurs car ils incluent le terrain, ajoutant ainsi de la valeur.
  3. Achat de parcs de mobile homes entiers : Ce niveau avancé d’investissement nécessite un capital important mais offre le potentiel de flux de trésorerie les plus élevés. Les investisseurs peuvent augmenter la rentabilité en augmentant les loyers des emplacements, en ajoutant plus de maisons, et en améliorant l’état général du parc.

Commencer par des maisons individuelles dans des parcs vous permet d’acquérir de l’expérience avant de passer à des investissements plus complexes.

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Combien investir ?

Vous n’avez pas besoin d’un capital important pour commencer à investir dans les mobile homes. De nombreux investisseurs débutent avec aussi peu que 5 000 € à 10 000 €. Pour les mobile homes dans les parcs, un investissement initial de 15 000 € à 25 000 € est courant, avec l’objectif de doubler votre investissement rapidement ou de récupérer votre argent dans les 12 mois. Il est conseillé de ne pas investir tout votre capital dans une seule affaire, sauf si vous êtes certain de ses rendements.

Les stratégies de financement créatif, telles que le paiement en plusieurs fois ou l’achat sous réserve de la dette sous-jacente, peuvent être utiles lors de l’achat de mobile homes avec terrain. Si vous envisagez d’acheter un parc entier, il est sage de prévoir environ 100 000 € de côté.

Flux de trésorerie et rentabilité

L’investissement dans les mobile homes est particulièrement attractif en raison de son potentiel de flux de trésorerie solide. Lors de l’achat d’un mobile home pour 15 000 € à 25 000 €, il est crucial d’évaluer le retour sur investissement. Idéalement, si vous vendez au comptant, vous devriez viser à doubler votre investissement. Si vous vendez sur des paiements, l’objectif est de récupérer votre investissement dans les 6 à 12 mois, de préférence grâce à un acompte important.

Un flux de trésorerie régulier d’au moins 400 € par mois sur une période de cinq ans est un bon objectif. Pour ceux qui louent la propriété, le délai pour récupérer l’investissement devrait idéalement être de 16 mois. Ce retour rapide vous permet de réinvestir vos bénéfices et de continuer à faire croître votre portefeuille.

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Ce à quoi il faut faire attention

Bien que l’investissement dans les mobile homes offre des marges de profit alléchantes, il est important de gérer les risques de manière efficace. Les mobile homes peuvent se détériorer rapidement si elles ne sont pas correctement entretenues, surtout si elles ne sont pas étanches. Un entretien régulier et des inspections sont essentiels, en particulier si vous louez la propriété, car les locataires peuvent causer plus d’usure et de détérioration aux mobile homes par rapport aux maisons traditionnelles.

Vendre sur une base de location-vente peut réduire les charges de gestion, car l’acheteur assume généralement la responsabilité des réparations. Cependant, il est important d’établir des attentes claires avec les acheteurs pour qu’ils comprennent bien leurs responsabilités. La location, en revanche, nécessite une gestion plus active pour faire face aux problèmes d’entretien en cours.

Vente en tant que bien immobilier

Lors de la vente d’un mobile home, surtout s’il est attaché à un terrain, il est important de déterminer s’il est vendu en tant que bien personnel ou immobilier. Si vous prévoyez de vendre via un financement bancaire traditionnel, le mobile home doit être fixé à une fondation et répondre à des normes spécifiques. Ce processus peut être complexe et nécessite une diligence raisonnable approfondie pour éviter des complications inattendues.

Les investisseurs doivent clairement définir leur stratégie de sortie avant d’acheter. Si vous vendez le mobile home sur des paiements, les évaluations bancaires ou les comparables ne sont peut-être pas nécessaires. Cependant, si un financement bancaire est impliqué, chaque détail, de la fondation au titre, doit être en ordre.

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Conseils pour les nouveaux investisseurs

Pour ceux qui débutent dans l’investissement dans les mobile homes, il est crucial de chercher des conseils auprès d’investisseurs expérimentés. Les mobile homes sont uniques et la courbe d’apprentissage peut être abrupte. Travailler avec ou consulter quelqu’un qui a déjà surmonté les défis de ce créneau peut aider à éviter des erreurs coûteuses. Malgré les coûts d’entrée inférieurs par rapport à d’autres investissements immobiliers, des risques existent encore, et il est important d’aborder cette aventure avec prudence.

Pourquoi investir dans les parcs de mobile homes ?

L’investissement dans les parcs de mobile homes a attiré une attention considérable dans le secteur de l’immobilier commercial, souvent qualifié de l’un des derniers joyaux cachés. Plusieurs facteurs rendent les parcs de mobile homes une opportunité d’investissement intéressante, et comprendre ces éléments peut vous aider à orienter votre processus de prise de décision.

1. Offre en baisse, demande en hausse

L’un des aspects les plus critiques des parcs de mobile homes est leur offre en diminution combinée à une demande croissante. Les villes en France, comme ailleurs, sont de plus en plus réticentes à l’idée de développer de nouveaux parcs de mobile homes, souvent en raison de restrictions de zonage et du stigmate associé à ces logements. Cette résistance signifie que de nouveaux parcs sont rarement construits, conduisant à une offre statique ou en baisse.

D’autre part, la demande de logements abordables continue de croître, poussée par une pénurie de logements à l’échelle nationale. Les parcs de mobile homes sont l’une des dernières options de logement abordable disponibles, en faisant une partie essentielle du marché immobilier.

Le déséquilibre entre l’offre et la demande crée un environnement favorable pour les investisseurs, avec un potentiel de taux d’occupation stables et de revenus locatifs en augmentation.

2. Rendements d’investissement solides

Investir dans les parcs de mobile homes peut générer des rendements solides et constants. Lorsqu’ils sont achetés au bon prix et au bon endroit, les parcs de mobile homes offrent des flux de trésorerie à long terme avec des coûts d’exploitation inférieurs par rapport à d’autres types d’immobilier commercial. Cela est en partie dû à la durée de séjour plus longue des locataires ; les résidents des parcs de mobile homes sont moins susceptibles de déménager fréquemment, compte tenu des coûts et des efforts impliqués dans le déménagement d’un mobile home.

En outre, les avantages fiscaux associés à la propriété d’un parc de mobile homes peuvent être significatifs. L’amortissement et d’autres déductions peuvent réduire le revenu imposable, augmentant ainsi le rendement global de l’investissement.

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3. Options de financement

Le financement des parcs de mobile homes peut être plus complexe que d’autres types d’immobilier, mais comprendre les options disponibles peut ouvrir des opportunités tant pour les petits que pour les grands investisseurs.

Financement de petits parcs (prêts inférieurs à 1 million d’euros)

Pour ceux qui débutent, le financement de petits parcs est une voie d’entrée viable. Les prêts de moins de 1 million d’euros sont généralement offerts par des prêteurs locaux ou des banques communautaires. Ces prêteurs sont plus susceptibles d’approuver des prêts pour les parcs de mobile homes, surtout s’ils ont un mandat de prêt au sein de leurs communautés. Même les débutants sans expérience préalable en immobilier commercial peuvent obtenir un financement s’ils ont un bon crédit, un acompte suffisant, et si le parc est en bon état.

Le financement de petits parcs implique généralement des ratios prêt-valeur de 70-80 %, avec des termes de prêt allant de cinq à sept ans, amortis sur 20-25 ans. Cependant, les emprunteurs doivent se préparer à des taux d’intérêt plus élevés et à la nécessité de garanties personnelles (prêts à recours).

Financement créatif

Des stratégies de financement créatif sont souvent nécessaires lorsque les prêts bancaires traditionnels ne sont pas une option, soit parce que l’acheteur ou le parc ne se qualifie pas. Des scénarios courants incluent les parcs avec des taux de vacance élevés, des revenus faibles ou ceux en mauvais état. Dans de tels cas, des solutions créatives comme les accords de location-maître, le financement par le vendeur, les prêts sur valeur nette, et les prêts relais peuvent être utilisés.

  • Accords de location-maître : Cela permet aux investisseurs de prendre le contrôle du parc sans l’intervention immédiate d’une banque, souvent avec peu ou pas d’acompte.
  • Financement via le vendeur : Le vendeur agit comme prêteur, détenant l’hypothèque et permettant à l’acheteur de lui verser directement les paiements.
  • Prêts sur valeur nette : Utilisés pour des projets de valorisation où le financement traditionnel n’est pas disponible, ces prêts comportent des taux d’intérêt plus élevés mais peuvent servir de pont vers un financement plus permanent une fois la valeur du parc augmentée.
  • Prêts relais : Financement temporaire qui aide les investisseurs à stabiliser un parc avant d’obtenir un financement à long terme.
Financement de grands parcs (Prêts de plus de 1 million d’euros)

Pour les parcs plus grands nécessitant des prêts de plus de 1 million d’euros, le paysage de financement inclut des options telles que les banques régionales. Ces prêts sont généralement sans recours, ce qui signifie que le prêteur ne peut pas poursuivre l’emprunteur personnellement en cas de défaut, réduisant ainsi le risque pour l’investisseur.

Cependant, ces prêts plus importants sont assortis d’exigences strictes, notamment un solide historique, une valeur nette correspondant à la taille du prêt, et des réserves de liquidités. La capacité à répondre à ces exigences permet aux investisseurs de profiter de financements plus importants et souvent plus favorables.

4. Taux de défaut plus faibles

Fait intéressant, aux Etats-Unis, les prêts pour les parcs de mobile homes ont un taux de défaut inférieur à celui des prêts multifamiliaux. Selon Freddie Mac, les défauts de prêts pour les parcs de mobile homes sont 50 % inférieurs à ceux des propriétés multifamiliales. Cette statistique souligne la stabilité et la résilience des parcs de mobile homes en tant qu’investissement, renforçant encore leur attractivité.

Conclusion

L’investissement dans les mobile homes, qu’il s’agisse de maisons individuelles ou de parcs entiers, offre une voie viable vers des rendements solides. Cependant, comme tout investissement, il nécessite des connaissances, de la diligence et un engagement envers des pratiques éthiques. En abordant l’investissement dans les mobile homes avec le bon état d’esprit et les bonnes stratégies, vous pouvez construire une entreprise rentable et éthique qui profite à la fois à vous et à vos locataires. Que vous commenciez avec 15 000 € ou que vous cherchiez à vous développer, l’investissement dans les mobile homes présente des opportunités pour ceux qui sont prêts à apprendre et à se développer dans ce créneau unique de l’immobilier.

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Mise à jour sur les saisies immobilières aux États-Unis (1er Semestre 2024) : Pourquoi tant de monde s’est trompé

Mise à jour sur les saisies immobilières aux États-Unis (1er Semestre 2024) : Pourquoi tant de monde s’est trompé

Ces derniers mois, il y a eu beaucoup de discussions dans les communautés immobilières et d’investissement au sujet d’une crise de saisie imminente. De nombreux experts et personnalités de YouTube ont prédit une augmentation des saisies, ce qui entraînerait soi-disant un effondrement du marché immobilier. Mais est-ce vraiment le cas ?

Les saisies sont-elles vraiment en augmentation et, si oui, vont-elles faire chuter le marché immobilier ? Plongeons dans les données pour découvrir ce qui se passe réellement, grâce aux données compilées par Dave Meyer de Bigger Pockets.

Qu’est-ce qu’une saisie ?

Avant de plonger dans les tendances actuelles en matière de saisie, il est important de comprendre ce qu’est une saisie. Une saisie est le processus juridique par lequel un prêteur prend le contrôle d’une propriété après que l’emprunteur n’a pas respecté ses obligations de paiement hypothécaire. Le processus commence généralement par un avis de défaut et peut inclure plusieurs étapes juridiques selon l’État, menant finalement à la reprise de la propriété par la banque si l’emprunteur ne peut pas résoudre la défaillance.

Le krach de 2008 : Une étude de cas sur les saisies

De nombreux investisseurs immobiliers sont particulièrement sensibles aux données sur les saisies en raison du rôle qu’elles ont joué dans la crise financière de 2008. Pendant cette période, un nombre significatif de propriétaires ont fait défaut sur leurs hypothèques, entraînant une augmentation des propriétés saisies. Cet afflux de propriétés en difficulté a inondé le marché, faisant baisser les valeurs immobilières et créant des répercussions économiques à long terme. Les investisseurs qui se souviennent de cette période sont naturellement prudents face à tout signe d’augmentation des saisies aujourd’hui.

Refroidir le marché immobilier

Une augmentation des saisies peut théoriquement exercer une pression à la hausse sur l’offre de logements, refroidissant potentiellement l’ensemble du marché. Si un grand nombre de maisons saisies arrivent sur le marché, les acheteurs et les investisseurs pourraient se tourner vers ces propriétés, laissant les autres maisons sur le marché plus longtemps et faisant baisser les prix. C’est pourquoi il est crucial de surveiller les tendances en matière de saisie pour comprendre la dynamique globale du marché.

Données sur les saisies en 2024 : La réalité surprenante

Contrairement à la croyance populaire, l’activité de saisie est en fait en baisse d’une année sur l’autre. Selon les données récentes de ATTOM Data Solutions, il y avait environ 177 000 propriétés avec des dossiers de saisie au cours du premier semestre de 2024. Bien que ce nombre puisse sembler important, il représente une diminution par rapport aux 185 000 dossiers de la même période en 2023.

Historiquement parlant, ces chiffres sont relativement bas. Pour contexte, au pic de la crise des saisies en 2010, il y avait près de 2 millions de dossiers de saisie en une seule année. Même aussi récemment qu’en 2018, les dossiers de saisie annuels étaient environ deux fois plus élevés qu’aujourd’hui.

Différences régionales

Il est à noter que, bien que les données nationales sur les saisies montrent une diminution, il existe des variations régionales. Des États comme les Dakotas, le Kentucky, le Massachusetts et l’Idaho ont connu une augmentation de l’activité de saisie au cours de la dernière année. Cependant, ces États n’ont pas nécessairement les taux de saisie les plus élevés. Le New Jersey, l’Illinois, la Floride, le Nevada et la Caroline du Sud continuent de dominer en termes de taux de saisie, avec des points chauds spécifiques comme Lakeland, en Floride, et Atlantic City, au New Jersey, connaissant des niveaux d’activité de saisie plus élevés.

Pourquoi les saisies n’augmentent-elles pas ?

Il y a plusieurs raisons pour lesquelles les saisies n’ont pas augmenté malgré les pressions économiques :

  1. Normes de prêt plus strictes : Après la crise de 2008, le gouvernement et les institutions financières ont mis en œuvre des normes de prêt plus strictes. Cela a abouti à des prêts de meilleure qualité et à des emprunteurs avec de meilleurs scores de crédit, réduisant la probabilité de défaut.
  2. Interventions gouvernementales : Des politiques telles que les programmes de forbearance hypothécaire pendant la pandémie de COVID-19 ont offert un soulagement temporaire aux propriétaires en difficulté, empêchant une augmentation des saisies.
  3. Stratégies des banques : Les banques ont développé des outils et des programmes plus sophistiqués pour aider les propriétaires à éviter la saisie. Leur objectif est de maintenir les emprunteurs dans leurs maisons et de conserver les revenus d’intérêts des prêts performants.
  4. Dettes non liées au logement : Fait intéressant, alors que les défaillances hypothécaires restent faibles, d’autres types de dettes, comme les cartes de crédit et les prêts automobiles, ont vu augmenter les défaillances. Cela suggère que la pression financière est plus prononcée dans les secteurs non liés au logement.

Conclusion

Malgré le battage médiatique, les données montrent qu’une crise de saisie n’est pas imminente. L’activité de saisie reste faible par rapport aux normes historiques, et les politiques et pratiques de prêt mises en œuvre au cours de la dernière décennie ont considérablement amélioré la résilience du marché immobilier.

Bien qu’il soit toujours important de rester informé et prudent, les données actuelles sur les saisies ne soutiennent pas le récit d’un effondrement imminent du marché immobilier dû aux saisies. Au contraire, les preuves suggèrent que les propriétaires américains sont dans une position relativement forte, ce qui est de bon augure pour la stabilité du marché immobilier et de l’économie en général.

Source

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8 Sources de Revenus Grâce à l’Immobilier 🏠💵

8 Sources de Revenus Grâce à l’Immobilier 🏠💵

En implémentant et en gérant stratégiquement plusieurs sources de revenus dans l’immobilier, vous pouvez atteindre une plus grande stabilité financière, une croissance et un succès dans toutes les conditions de marché.

1. Wholesaling 📝💼

Explication: Le wholesaling consiste à trouver des propriétés fortement réduites et à les vendre à d’autres investisseurs à un prix plus élevé. Cette source nécessite de bonnes compétences en négociation et un réseau solide d’acheteurs et de vendeurs. Les grossistes opèrent généralement avec des délais de rotation rapides et un investissement en capital minimal.

Génère rapidement des flux de trésorerie sans investir beaucoup de votre propre argent.

2. Achat-Rénovation-Revente 🔨🏡

Explication: Cela implique d’acheter des propriétés en détresse, de les rénover et de les revendre avec un bénéfice. C’est une approche plus pratique qui peut rapporter des rendements significatifs. Cependant, elle nécessite une bonne compréhension des coûts de rénovation, des compétences en gestion de projet et la capacité à gérer les problèmes imprévus.

Idéal pour ceux qui aiment les projets pratiques et peuvent gérer efficacement les délais et les budgets.

3. Achat et Conservation à Long Terme 🏢🏘️

Explication: Acheter des propriétés pour les louer sur une longue période peut fournir un revenu passif stable et une appréciation potentielle de la propriété. Cette stratégie nécessite la gestion des locataires, de la maintenance et des tâches de gestion immobilière.

Parfait pour accumuler de la richesse au fil du temps et créer un flux de revenu passif régulier.

4. Locations à Court Terme 🏡📅

Explication: Les plateformes comme Airbnb permettent aux propriétaires de louer leurs propriétés à court terme. Cela peut générer des revenus plus élevés comparé aux locations à long terme mais nécessite une gestion plus active et une attention particulière au roulement des invités.

Convient aux propriétés situées dans des lieux prisés avec un fort trafic touristique.

5. Locations à Moyen Terme 🏠📆

Explication: Les locations à moyen terme, généralement d’un mois à un an, s’adressent aux professionnels en déplacement, aux étudiants ou aux relocalisations temporaires. Elles offrent un équilibre entre les revenus plus élevés des locations à court terme et la stabilité des locations à long terme.

Équilibre le potentiel de revenu plus élevé avec des taux de rotation inférieurs à ceux des locations à court terme.

6. Agence Immobilière 🏢🔑

Explication: Diriger une agence immobilière consiste à aider les clients à acheter, vendre et louer des propriétés. Les agents immobiliers gagnent des commissions sur chaque transaction. Cela nécessite une bonne compréhension du marché local, d’excellentes compétences en négociation et la capacité de gérer les relations clients.

Fournit un flux de revenus constant et complète d’autres activités immobilières en générant des prospects et des informations sur le marché.

7. Prêts Immobiliers 🏦💰

Explication: Devenir un prêteur privé implique de fournir des prêts à court terme à d’autres investisseurs. Cela peut inclure des prêts durs pour des projets d’achat-rénovation-revente. Les prêteurs gagnent des intérêts sur ces prêts, fournissant un flux de revenu passif.

Nécessite un capital important mais peut rapporter des rendements élevés avec relativement peu d’efforts.

8. Gestion Immobilière 🛠️🏠

Explication: Les entreprises de gestion immobilière s’occupent des opérations quotidiennes des propriétés locatives, y compris la gestion des locataires, la maintenance et la collecte des loyers. Les gestionnaires immobiliers gagnent un pourcentage des revenus locatifs.

Génère un revenu stable et offre un service qui peut être combiné avec d’autres activités immobilières.

Avantages des Sources de Revenus Multiples

  • Diversification: Avoir plusieurs sources de revenus vous protège de la volatilité du marché. Si une source sous-performe, les autres peuvent compenser.
  • Stabilité des Flux de Trésorerie: Différentes sources de revenus peuvent fournir des flux de trésorerie plus constants, vous aidant à gérer les dépenses et à réinvestir dans de nouvelles opportunités.
  • Adaptabilité au Marché: La capacité de se concentrer sur différentes sources de revenus vous permet de vous adapter aux conditions changeantes du marché.
  • Augmentation du Capital: Plus de sources de revenus signifient plus de capital disponible pour le réinvestissement, menant à une croissance exponentielle au fil du temps.
  • Réduction des Risques: Diversifier vos sources de revenus réduit le risque de dépendre trop fortement d’un seul investissement ou d’une seule condition de marché.

Étapes pour Implémenter des Sources de Revenus Multiples

  1. Maîtriser une Source d’Abord: Concentrez-vous sur la maîtrise d’un type de source de revenu avant de vous diversifier. Cela garantit que vous avez une base stable et une expertise dans un domaine.
  2. Se Développer Graduellement: Ajoutez progressivement de nouvelles sources de revenus qui complètent votre activité existante. Par exemple, si vous rénovez déjà des maisons, envisagez d’ajouter le wholesaling ou la gestion immobilière.
  3. Construire un Réseau: Développez un réseau solide d’autres investisseurs, entrepreneurs, agents immobiliers et prêteurs. Un réseau solide peut offrir des opportunités et un soutien pour plusieurs sources de revenus.
  4. Utiliser la Technologie: Utilisez la technologie pour rationaliser les opérations et gérer efficacement plusieurs sources de revenus. Les logiciels de gestion immobilière, les systèmes CRM et les plateformes d’investissement immobilier peuvent faire gagner du temps et augmenter l’efficacité.
  5. Rester Informé: Continuez à vous former sur les nouvelles tendances, stratégies et conditions du marché. Cette connaissance vous aidera à prendre des décisions éclairées et à adapter vos sources de revenus selon les besoins.

De la flambée des prix de l’immobilier à la récente correction. Que s’est-il passé au cours des deux dernières années dans l’immobilier?

Dave Meyer de BiggerPockets a préparé une présentation approfondie sur les causes qui ont poussé le prix des logements à un sommet aux États-Unis en 2022 et pourquoi les prix ont commencé à baisser. Les chiffres fournis se concentrent sur le marché américain mais la logique est la même pour l’Europe, même si l’ampleur n’est pas aussi forte.

De février 2020 à juin 2022 : Croissance extrême soutenue par des raisons économiques saines

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  1. L’offre était faible avec une pénurie structurelle estimée entre 3 et 7 millions de foyers. Même si la construction a repris depuis 2020, un déficit s’est accumulé depuis la Grande Récession (2007-2009) lorsque de nombreux constructeurs de maisons ont cessé leurs activités.
  2. Les stocks étaient faibles, ce qui a créé une concurrence entre les acheteurs (marché des vendeurs). Les inscriptions ont frappé le marché, mais ont été rapidement contractées en raison de la demande extrême.
  3. La demande, en tant que combinaison du désir et de la capacité d’acheter une maison, a été alimentée par la démographie: les milléniaux sont la génération la plus nombreuse de la population américaine et ont atteint l’âge maximal pour acheter une maison.
  4. Le taux hypothécaire, qui est passé sous la barre des 3 % pendant la pandémie, a plus que compensé l’impact de la hausse des prix. Entre-temps, le revenu médian a légèrement augmenté, ce qui a également eu un impact positif sur l’abordabilité.
  5. L’inflation, avec de l’argent imprimé comme jamais auparavant pendant la pandémie, créant « trop d’argent à la poursuite de trop peu de biens.
  6. Des facteurs géopolitiques tels que l’invasion de l’Ukraine ont eu un impact sur le prix de toutes sortes de matériaux.
  7. D’autres classes d’actifs comme les actions et la crypto ont grimpé en flèche, créant un « effet de richesse », ce qui a conduit certains investisseurs à investir une partie de leurs bénéfices dans l’immobilier. Entre-temps, les investisseurs obligataires habituels sont venus rechercher des rendements plus élevés alors que les rendements obligataires baissaient.
  8. Les loyers ont également augmenté en raison de tous les facteurs ci-dessus (+15% en glissement annuel)

De juin 2022 à aujourd’hui : la correction commence suite à la décision de la Réserve Fédérale de relever les taux d’intérêt pour lutter contre une inflation durablement élevée.

Pièce Bitcoin d’or sur fond de graphique de croissance
  1. Par conséquent, les taux hypothécaires ont augmenté et plus que doublé jusqu’à 7 %, ce qui a eu une incidence négative sur l’abordabilité.
  2. La demande a chuté en raison de la diminution de l’abordabilité (demandes de prêt hypothécaire en baisse de 41% en glissement annuel et pratiquement aucune demande de refinancement)
  3. Les prix baissent généralement après l’été (saisonnalité) mais en 2022, le ralentissement a été plus marqué et plus long
  4. Les loyers sont également devenus moins abordables à mesure que les salaires ont cessé de suivre le rythme de l’inflation
  5. La situation économique s’est détériorée avec de nombreuses mises à pied annoncées dans certaines industries

Perspectives 2023 : quelle sera l’ampleur de la correction et que se passera-t-il jusqu’à la fin de l’année ?

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  1. Pour Meyer, tous les regards devraient être tournés vers l’abordabilité , car les prix sont actuellement trop élevés dans cet environnement de taux d’intérêt.
  2. Moody’s Analytics prévoit une baisse comprise entre 10 et 15% et jusqu’à -20% sur certains marchés
  3. Freddie Mac appelle à une baisse plus modeste de -0,2%
  4. Les marchés qui devraient être les plus touchés sont ceux qui ont connu les plus fortes hausses récemment (Boise, Reno, Las Vegas) ou ceux qui ont un faible abordabilité (Denver, Seattle, San Francisco)
  5. D’autre part, les marchés du Midwest, du Nord-Est et du Sud-Est sont moins susceptibles de décliner
  6. Inflation vs récession. La Fed devrait continuer à relever les taux d’intérêt, peut-être à un rythme plus lent à la suite des récents problèmes de liquidité dans certaines banques. Cependant, en cas de récession, les rendements à long terme car les taux hypothécaires ont tendance à baisser
  7. Les taux hypothécaires à 7% sur 30 ans semblent la norme , mais ATTOM prévoit une baisse de 5,5% à 6%.

Que faire et comment investir en période d’incertitude économique ?

Documents de voyage et nécessités
  1. Gardez à l’esprit que cet environnement crée un marché d’acheteurs avec des opportunités pour les investisseurs, même si le marché est prêt pour des baisses à court terme.
  2. La plupart des investisseurs expérimentés restent actifs ou augmentent leur activité et s’en tiennent aux fondamentaux :
  3. Acheter un puits profond en dessous du prix demandé
  4. Choisissez des villes hybrides qui offrent à la fois des flux de trésorerie solides et une appréciation modeste (Birmingham, Philadelphie, Madison)
  5. Sous-location de votre maison pour constituer un patrimoine plus rapidement tout en bénéficiant d’un faible apport et un taux d’intérêt préférentiel
  6. Activité de marchand de biens avec prudence , car les coûts de détention augmenteront en raison de taux d’intérêt plus élevés et d’une période de vente plus longue
  7. Risque de location à court terme dû à l’augmentation de l’offre (+17% en un an) qui peut entraîner une baisse des revenus pour les hôtes surtout si la demande ralentit
  8. Utiliser un financement créatif pour éviter les prêts bancaires (reprise du crédit existant ou crédit-vendeur) afin de négocier de meilleures conditions
  9. Conservez votre portefeuille surtout s’il y a des flux de trésorerie positifs, pas besoin de paniquer
  10. Utilisez des liquidités dans la mesure du possible , car un taux d’intérêt élevé est dilutif
  11. Devenez prêteur privé pour bénéficier du taux d’intérêt plus élevé
  12. N’essayez jamais de d’attendre que le marché baisse, vous manquerez des opportunités.

Que surveiller en 2023?

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  1. Il y aura-t-il une récession? Le marché du travail américain est toujours solide et les récents licenciements annoncés sont limités à certains secteurs.
  2. La croissance du PIB et l’inflation à surveiller de près
  3. Les taux hypothécaires et le marché obligataire au sens large, en tant que fuite vers la qualité, si une récession se matérialise, pousseront les taux à la baisse
  4. L’immobilier commercial a un profil de risque différent de celui de l’immobilier résidentiel. Les prêts ont une durée plus courte et des taux variables, de sorte que certains opérateurs peuvent faire face à des problèmes et que les défauts de paiement peuvent faire baisser la valorisation (taux de capitalisation plus élevé)
  5. Les conditions géopolitiques pourraient encore s’aggraver
  6. Surveillez les investisseurs institutionnels, ils ne sont pas susceptibles de quitter le marché maintenant car ils sont des investisseurs à long terme. Cependant, s’ils s’impliquent davantage, le logement et le loyer peuvent devenir moins abordables.

Conclusion

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  1. Le marché immobilier restera un lieu d’opportunités et de risques
  2. Risque de récession et de mauvaise performance des zones métropolitaines
  3. Cependant, des opportunités peuvent survenir avec la baisse potentielle (ou la crainte de) la baisse des prix des maisons et les acheteurs sont maintenant aux commandes.
  4. Cela ne signifie pas que vous devez acheter n’importe quoi et n’importe où, vous devez comprendre la dynamique de votre marché cible et appliquer une stratégie qui fonctionne avec les conditions actuelles.
  5. Comme le dit Warren Buffet « soyez avide quand les autres ont peur, et craintif quand les autres sont avides »

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Les 4 types d’investisseurs en immobilier résidentiel

Vous pouvez trouver de nombreux articles sur la façon d’acheter des immeubles d’appartements. Cela semble facile après tout…

Mais que se passe-t-il si vous suivez toutes ces étapes pour découvrir, après coup, que vous avez trop payé, que les flux de trésorerie sont faibles voire négatifs et que vous allez perdre de l’argent lorsque vous vous débarrasserez de la propriété…

La méthode unique vers le regret

homme réconfortant pleurant triste femme les mains jointes
  1. Trouver un bon immeuble
  2. Faire une offre
  3. Faire les inspections
  4. Obtenir un financement bancaire
  5. Embaucher un gestionnaire local
  6. Passer chez le notaire
  7. Réaliser que l’affaire n’était pas si bonne et / ou ne correspondait pas à votre stratégie et / ou était en dehors de vos compétences!

Le bâtisseur

Homme portant un pantalon en jean noir avec un marteau de transport sur un étui
  1. Acheter un immeuble
  2. Rénover les bâtiments et les commodités
  3. Stabiliser les revenus et le roulement des locataires
  4. Améliorer le résultat net d’exploitation pour afficher un flux de trésorerie solide sur une période de 12 mois
  5. Refinancer pour encaisser l’appréciation obtenue grâce aux améliorations
  6. Répéter le processus

L’investisseur long-terme

Un homme et une femme marchent sur le quai
  1. Acheter un immeuble
  2. Rénover les bâtiments et les commodités
  3. Stabiliser les revenus et le roulement des locataires
  4. Vivre totalement ou partiellement des flux de trésorerie
  5. Garder la propriété comme un investissement à long terme (revenu passif)

L’échangeur

Immeuble contemporain de grande hauteur avec façade en verre
  1. Acheter un immeuble
  2. Rénover les bâtiments et les commodités
  3. Stabiliser les revenus et le roulement des locataires
  4. Profitez des solides flux de trésorerie à moyen terme
  5. Vendre la propriété pour encaisser l’appréciation
  6. Réinvestir immédiatement le produit de la vente pour une propriété plus grande
  7. Répéter et profitez de l’effet boule de neige et de l’imposition différée

Le Syndicateur

femme en chemise blanche à manches longues debout à côté de la femme en chemise blanche à manches longues
  1. Avoir des relations en place pour trouver et convaincre des partenaires
  2. Avoir une documentation juridique complète (surtout si le montage relève des lois sur l’appel à l’épargne publique) pour mettre en évidence les droits et les devoirs des parties impliquées et la stratégie
  3. Acheter la propriété avec des investisseurs
  4. Rénover les bâtiments et les commodités
  5. Stabiliser les revenus et le roulement des locataires
  6. Améliorer le résultat net d’exploitation pour afficher un flux de trésorerie solide sur une période de 12 mois
  7. Percevoir des commissions aux différentes étapes du montage
  8. Vendre la propriété
  9. Rembourser les investisseurs avec le produit de la vente
  10. Répéter avec une autre affaire

Contester les chiffres du vendeur ou de son agent (passé vs présent)

photo en gros plan de la feuille de calcul de l’enquête
  1. Revenus : considérez le taux de vacance en vigueur sur le marché pour diminuer les revenus potentiels
  2. Dépenses : n’utilisez pas la règle standard des 30%, connaissez votre marché pour trouver le coût unitaire pertinent
  3. Résultat net d’exploitation : à recalculer avec les revenus et les charges ajustés
  4. Taux de capitalisation : peut être correct dès le départ mais à vérifier avec les transactions récentes
  5. Valeur de la propriété : fortement révisée à la baisse lorsque les ajustements de revenus et des dépenses sont pris en compte
  6. Utilisez cette valeur comme base pour votre offre

Préparer un pro-forma pour connaître les valeurs projetées (futures)

Homme utilisant un ordinateur portable
  1. Revenus : faites vos recherches pour trouver l’augmentation potentielle du loyer par logement
  2. Dépenses: utilisez le chiffre correspondant par unité sur le marché (comme lors de l’ajustement des chiffres du vendeur)
  3. Résultat net d’exploitation : à recalculer avec les augmentations de loyer et les charges correctes
  4. Taux de capitalisation : conserver de manière prudente le même taux
  5. Valeur de la propriété : calculer la valeur future potentielle compte tenu du résultat net d’exploitation projeté
  6. Vous venez de découvrir le potentiel de hausse de l’accord

Pour résumer

personne écrivant sur un cahier
  1. Vous vérifiez les chiffres (passé vs présent vs futur), si vous ne pouvez pas, n’allez pas plus loin
  2. Un objectif : acheter des biens sous-évalués, bien situés, avec la possibilité d’augmenter les loyers
  3. Sachez quel type d’investisseur vous voulez être
  4. Une description détaillée des quatre stratégies d’investissement sera fournie dans d’autres articles
Remerciements

Peter Harris de Commercial Property Advisors dans cette vidéo

vibrant green trees and small cottages in town in sunlight

Investir en dehors de votre marché local

La plupart du temps, investir dans votre marché local peut être plus simple et plus sûr. Mais que se passe-t-il si votre ville est chère, ne produit pas de flux de trésorerie positifs ou n’est plus attrayante? Pourquoi ne pas aller voir ailleurs pour acquérir des biens plus grands, des flux de trésorerie plus élevés et un meilleur retour sur investissement?

Investir localement, c’est plus facile

Rue piétonne étroite entre de vieux immeubles résidentiels au crépuscule
  1. Vous êtes déjà sur place pour rechercher et voir des biens
  2. Vous y habitez donc vous connaissez le marché et les tendances
  3. Vous connaissez la démographie et donc le type de personnes à qui vous allez louer
  4. Vous connaissez les spécificités juridiques locales en vigueur
  5. Finalement, vous vous sentirez plus en sécurité

Investir à distance peut se révéler judicieux

Des arbres verts vibrants et de petits chalets en ville au soleil
  1. Les immeubles sont plus abordables en dehors des grandes villes
  2. Avec des prix plus bas, vous pouvez acheter des biens plus grands
  3. Potentiellement, des flux de trésorerie et un retour sur investissement plus élevés
  4. Finalement, vous pourrez construire votre portefeuille plus rapidement
  5. Prenez l’avantage sur les autres investisseurs qui doivent jeter l’éponge à cause de leur mauvaise gestion à distance
  6. Les avantages de l’investissement à distance sont ainsi susceptibles de l’emporter sur les risques

Pourquoi la plupart des investisseurs à distance échouent – Apprendre des erreurs des autres

Crier un homme formel regardant les nouvelles sur un ordinateur portable
  1. Ils ont investi au-delà de leurs connaissances
  2. Ils étaient sous-capitalisés et ont manqué d’argent à un moment donné
  3. Ils ne géraient pas leurs gestionnaires de propriétés

Les bonnes pratiques pour investir à distance

Jeu de plateau de flou noir de bataille
  1. Connaissance du marché cible (revenus = loyers ; point d’entrée = prix par unité ; point de sortie = taux de capitalisation)
  2. Coûts des opérations (ratio des dépenses, dépenses unitaires, CAPEX pour les gros articles)
  3. Gestion de propriété (avoir un système en place pour gérer le gestionnaire de propriété afin de le tenir responsable des flux financiers, du marketing et de la maintenance du bien)

Reconnaissance

Merci à Peter Harris de Commercial Property Advisors dans cette vidéo (en anglais)

Investir dans le self-stockage (garde-meubles / location de box)

Et si vous choisissiez le self-stockage comme prochain investissement dans l’immobilier commercial ? Cette classe d’actifs est assez simple à comprendre et à exploiter. En outre, il existe de nombreuses opportunités d’augmenter les revenus et de créer de la valeur!

Avantages du self-stockage

  1. L’activité fonctionne très bien en période de bonne conjoncture économique (les gens consomment et achètent beaucoup de choses) ainsi que pendant les récessions (les gens emménagent dans des surfaces plus petites et ont besoin d’un endroit pour stocker les biens accumulés)
  2. Locataires fidèles même en cas d’augmentation du prix de location (la valeur nominale de l’augmentation pour une unité d’entreposage est bien inférieure au coût du déménagement)
  3. Plus facile de saisir l’inflation et d’augmenter les loyers en raison des contrats de location reconduits d’un mois à l’autre
  4. Expulsion facile (les gens ne veulent pas que leurs affaires soient vendues aux enchères) et moins émotionnelle que l’expulsion de personnes
  5. L’industrie du stockage est vaste mais fortement fragmentée (53 000 sites aux États-Unis mais 40 000 opérateurs), ce qui laisse des opportunités d’acquérir et de mettre à niveau de petites entreprises au niveau institutionnel en gérant activement la propriété (mise à niveau des tarifs et des capacités sur les unités les plus demandées), en utilisant la technologie, le marketing et les réseaux sociaux.
  6. Possibilités de valeur ajoutée simples et peu coûteuses pour générer des revenus accessoires (voir la section suivante)
  7. Avantages fiscaux de la possession d’un bien immobilier commercial
  8. Création importante de valeur:
    1. Acheter bas auprès d’un petit opérateur
    2. Exploitation et mise à niveau (augmentation des flux de trésorerie)
    3. Vendre (avec un bénéfice d’exploitation net plus élevé et un taux de capitalisation inférieur à un opérateur national ou à un fonds) ou refinancer (à une valorisation plus élevée)

Mises à niveau et création de valeur

  1. Maximiser l’occupation grâce au marketing (site internet, réseaux sociaux) pour réduire le taux de vacance locative
  2. Utiliser les espaces inoccupés (tour de téléphonie cellulaire, distributeurs automatiques, panneaux d’affichage, station-service de propane…) et/ou les utiliser pour le gardiennage de bateaux et de camping-cars
  3. Location de véhicules utilitaires (avec l’aide d’une franchise)
  4. Salles d’exposition pour vendre boîtes, ciseaux, ruban adhésif, serrures
  5. Proposer une assurance aux locataires
  6. Passez en revue vos contrats et facturez des frais de retard ou des frais de gestion
  7. Box climatisés

Comment entrer dans le self-stockage

photo du professeur taquinant son étudiant
  1. Commencer avec une petite unité, mettez la à niveau, augmenter les revenus annexes, louez la au niveau optimal et vendez-la à un plus grand opérateur. Utilisez le produit de la vente pour acheter une installation plus grande et répétez.
  2. Levez des capitaux via votre réseau pour des transactions de self-stockage dont vous serez l’associé commandité
  3. Trouvez des cibles et échangez la transaction contre des parts et une implication dans l’entreprise (pour recevoir une commission en revanche, vous devez être un agent agréé)
  4. Visez grand et engagez une équipe autour de vous (gestionnaire d’actifs, gestionnaire immobilier, avocat…) pour convaincre les courtiers et les prêteurs de travailler avec.
  5. Obtenez un emploi dans le secteur de l’immobilier pour connaître les métiers, le jargon et les acteurs afin qu’il soit plus facile de trouver des cibles et/ou lever des fonds
  6. Investir passivement (stratégie active-passive où vous examinez chaque transaction / opportunité ou passive-passive où vous faites confiance à un opérateur)
  7. Obtenez un coach ou un mentor rémunéré qui a fait ses preuves afin que vous puissiez apprendre d’eux
  8. Offrez votre expertise dans votre domaine de prédilection à un investisseur ou à un opérateur (mentor non rémunéré) pour vous permettre d’obtenir un pédigré
  9. Des stratégies plus risquées peuvent inclure la construction d’un bâtiment ou la rénovation-conversion d’une propriété (par exemple, un supermarché abandonné avec un grand parking)

Signaux d’alerte à rechercher lors de l’achat d’une propriété

James Dainard (Heaton Dainard Real Estate) de BiggerPockets partage les signaux d’alerte les plus courants qui pourraient vous coûter des dizaines de milliers d’euros lors de l’achat d’une maison. Marchez lentement, apportez votre appareil photo et commencez à prendre des notes lorsque vous vérifiez les éléments suivants

Les parties visibles

entrepreneur désespéré expulsé debout près de la fenêtre
  1. Sol incliné (sur un coin ou sur les deux) – peut être nivelé avec des sous-plancher si la maison s’est affaissée, sauf si causé par un problème de fondation important (très coûteux).
  2. Signes d’amiante (aération enveloppée de ruban adhésif, cloques au plafond, revêtement de la façade). Vous pouvez également consulter le diagnostique amiante.
  3. Infiltrations d’eau (murs, sous-sol, gouttières). Vérifiez s’il y a des signes d’humidité dans le sous-sol, de fuite sur les bords des fenêtres, de la moisissure ou des fuites dans le grenier.
  4. Une superficie déclarée ne correspondant pas au cadastre (maison plus grande et / ou ayant des pièces supplémentaires ou un atrium) peut signifier des travaux non autorisés et une propriété potentiellement plus aux normes.
  5. Le béton qui se casse ou des fissures à de nombreux endroits peuvent être le signe d’un problème avec le sol ou la chappe de la maison (structure non saine). Inspectez tous les murs porteurs. Vérifiez s’il y a des murs de soutènement penchés ou des bordures enfoncées.

Les coûts cachés des « maisons des guerriers du week-end »

amis ayant une fête de barbecue
  1. « Les guerriers du week-end » fait référence aux propriétaires et à leurs amis qui font la plupart des travaux eux-mêmes, sans permis et avoir recours à des professionnels.
  2. Pour distinguer le remodelage professionnel du remodelage amateur, vérifiez l’aspect général de la maison tel que l’emplacement des pièces, des prises ou des hauteurs inégales (planchers et plafonds), du fonctionnement de la plomberie et de l’électricité.
  3. Problèmes de charpentage tels que les murs des chambres qui ne s’alignent pas
  4. Terrasses dépourvues d’ancrage réel au sol (non boulonnées à la structure de la maison) et construites sans bois traité. Vérifiez que tout tient bien correctement
  5. Piscines – assurez-vous qu’elles ne fuient pas et qu’elles sont bien entretenues (chaudière, carrelage, alentours…)
  6. Lorsque vous remarquez de tels signaux d’alarme, faites appel à un diagnostiqueur agrée. Même un entrepreneur pourra vous dire ce qui ne va pas avec la maison.
  7. Vous pouvez également vous rendre à l’administration locale pour retirer les permis associés à la propriété.
  8. Avoir une déclaration du vendeur indiquant que certains des travaux ont été exécutés personnellement et sans permis préalable.

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Comment sélectionner des entrepreneurs et obtenir des devis de la bonne façon

Tarl Yarber de BiggerPockets donne ses conseils pour éviter de perdre de l’argent lors de la sélection d’entreprises de rénovation

génie civil planifiant le barrage
  1. Le moins cher n’est pas toujours le meilleur: payez le travail à sa juste valeur
  2. Obtenez plusieurs offres, au moins 3 s’il s’agit d’un marché que vous connaissez et si vous avez des références d’entreprises. Sinon, entre 6 ou 10 si vous êtes nouveau sur le marché et que vous n’avez pas de recommandations.
  3. Les devis doivent être ventilées par postes.
  4. Selon le projet, vous pouvez donner la priorité à la rapidité de livraison des travaux ou au prix final, mais ne renoncez jamais à la qualité.
  5. Gardez à l’esprit le cycle économique actuel, car les matériaux et la main-d’œuvre sont affectés par la demande.
  6. Ayez une idée claire de l’étendue des travaux et étudiez chaque lot de travaux
  7. Les différents lots peuvent également être attribués à différents entrepreneurs.
  8. Ayez un contrat clair avec votre entrepreneur (décaissements, communication des problèmes, retards, travaux supplémentaires venant en modifications).
  9. Lorsque vous développerez votre activité, vous pourrez avoir vos propres contrats examinés par un avocat en construction.
  10. Ayez un calendrier de décaissements clair basé sur l’achèvement des travaux et ne payez pas un acompte important (20% maximum).
  11. Gardez une trace de l’avancement des travaux et des paiements intermédiaires.
  12. Sachez comment gérer les ordres de modification et comment les approuver efficacement (toujours par écrit et avec le prix associé)
  13. Passez le plus de temps à planifier ce que vous voulez faire avec la propriété afin d’avoir l’idée la plus claire de l’entendue des travaux. Vous éviterez problèmes ou ordres de modification ultérieurs.

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Comment trouver des biens en immobilier commercial?

Voici 11 conseils pour vous aider à trouver votre première ou prochaine propriété commerciale

homme en pull gris et pantalon noir assis sur un canapé violet
  1. Préparez-vous – sachez ce que vous voulez (type de propriété, marché et objectifs d’investissement)
  2. Faites vos recherches sur le type de propriété que vous souhaitez acquérir (prix du marché, loyers, volatilité) pour avoir assez de connaissances à mobiliser comme levier lors d’une négociation
  3. Faites connaître votre recherche et faites-la connaître à nouveau en contactant les personnes de votre base de données de manière cohérente
  4. Etudiez chaque transaction qui se présente à vous parce que vous pourriez en trouver une qui répond à vos critères d’investissement
  5. Engagez un courtier immobilier commercial pour être votre représentant et donc négocier en votre faveur (responsabilité fiduciaire). Le courtier vous aidera avec la lettre d’intention, les intermédiaires et les négociations afférentes à la location (taux de location, indemnités, périodes de franchise)
  6. Réseautage : plus vous avez d’yeux et d’oreilles qui travaillent pour vous, mieux c’est
  7. Réseaux sociaux pour faire connaître votre recherche, partager des contenus et vous connecter avec d’autres investisseurs ou décideurs
  8. Appel à froid pour parler directement avec les propriétaires. Conservez leurs coordonnées même s’ils ne sont pas intéressés de vendre pour le moment (à relancer plus tard!)
  9. Publipostage au siège social des sociétés détenant les actifs
  10. Conduisez ou marchez dans votre secteur cible et recherchez les locaux avec des vitrines obstruées ou non entretenues, des panneaux de vente ou des places de stationnement vides pendant les heures de pointe. N’oubliez pas d’apporter un bloc-notes afin que vous puissiez faire plus de recherches sur les propriétés sélectionnées lorsque vous rentrez chez vous
  11. Effectuez des recherches en ligne sur les portails d’annonces même si les descriptions ne sont pas toujours complètes ou à jour. Les portails sont toujours utiles pour filtrer les propriétés par emplacement, taille, gamme de prix, type et aménagements disponibles. Faites ensuite appel à un avocat spécialisé si vous souhaitez faire une offre sur une propriété commerciale.