Conjoncture

brown and white house near green grass field under blue sky

Mid-Year 2024 US Housing Market Predictions: What to Expect by 2025

Cyril Soigneux
lighted beige house

As investors, navigating the uncertainty of the market is always a challenge. Today, we’re going to take a look at what the future might hold for the housing market in the second half of 2024, armed with insights from seasoned investors and market watchers.

State of the Real Estate Market (So Far)

Before diving into predictions, let’s take stock of where the real estate market stands as of late July 2024. The rate on a 30-year fixed mortgage is at 6.81%, while FHA loans are somewhat lower at 6.25%. The median home price has climbed to $442,000, marking a 4% increase year-over-year. Inventory has risen by 23% compared to last year, but it’s still down 50% from pandemic highs and about 25-30% from pre-pandemic levels. This context helps frame our discussion on what might come next.

Inflation and Its Impact on Housing

Inflation Predictions

Morningstar forecasts the Personal Consumption Expenditures (PCE) inflation gauge to average 2.4% in 2024, with a decline to 1.8% by 2025. Bloomberg, however, predicts inflation will be around 2.6% by year-end. Some experts think these forecasts might be realistic, especially considering housing and insurance costs have been significant contributors to inflation. Recent data suggests housing inflation is starting to moderate, which could be a positive sign for overall inflation trends.

Others share an optimistic view, noting that with slower wage and job growth, consumer spending might decrease, further aiding in bringing down inflation. However, there is caution about predictions extending into 2025 and beyond, as they might signal a potential recession or additional stimulus measures.

man and woman near table

Job Market Insights

Labor Market Predictions

Morningstar anticipates a slowdown in job growth until late 2025, with unemployment possibly rising by about 1 percentage point, reaching the high 4% range by 2026. This increase wouldn’t necessarily spell disaster, as historical unemployment rates have been much higher during past economic crises. The current job market’s resilience is attributed to previous massive stimulus and a gradual shift from tight monetary policies.

Concerns remain about potential further layoffs, especially in tech sectors. While a minor to moderate increase in unemployment is likely, it’s not expected to reach crisis levels akin to the 2008 recession.

Federal Reserve Actions and Rate Cuts

Fed Rate Cut Predictions

The Federal Reserve’s actions will be crucial for the housing market. Predictions vary, with some expecting the Fed to cut rates twice in 2024, totaling 50 basis points, while others forecast one rate cut this year.

A cautious prediction suggests one or possibly two rate cuts. Any rate adjustments are unlikely to be dramatic but could offer some relief. A more assertive stance anticipates at least two rate cuts—one in September and another potentially in November. This approach might balance the need to stimulate the market while avoiding reigniting inflationary pressures.

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Mortgage Rates: A Stable Forecast

As we approach the end of 2024, predictions for mortgage rates are relatively consistent across major institutions. Fannie Mae and Freddie Mac anticipate rates between 6.5% and 6.7%, with the Mortgage Bankers Association slightly lower at 6.6%. Despite these predictions sounding modest, it’s important to note that these forecasts closely mirror current rates.

Mortgage rates are closely tied to the 10-year U.S. Treasury yield rather than directly influenced by Federal Reserve actions. The 10-year Treasury yield has recently decreased, reflecting the Fed’s changing rhetoric and signaling potential stabilization in mortgage rates. Therefore, waiting for a significant Fed rate cut might not be worthwhile, as most of the expected rate changes are already factored in.

2025 Home Prices: Mixed Predictions

Looking ahead to 2025, forecasts for U.S. home prices vary significantly. Data shows predictions ranging from a modest 0.5% increase by Freddie Mac to a more optimistic 4.8% growth. Goldman Sachs and Wells Fargo project growth around 4.3% to 4.4%, while Moody’s and Fannie Mae predict much lower increases.

One forecast suggests a conservative 2.5% growth, citing a flat market with potential offsetting factors like increased supply from homeowners unable to sell due to current mortgage rates. Others foresee more dynamic changes, with rates potentially lowering and stimulating demand, possibly leading to a 4.8% increase in home prices.

Housing Market Stability and Potential Risks

Despite some predictions of price increases, a dramatic housing market crash is considered unlikely. The market is expected to experience slower growth and regional variations, but not a nationwide decline.

A provocative prediction suggests a 20% drop in housing prices due to demographic shifts and generational differences. However, this claim is viewed as overly speculative and unsupported by current data, emphasizing that such drastic changes are improbable.

Conclusion

Navigating the housing market in the latter half of 2024 requires careful consideration of multiple factors, including inflation, job market trends, Federal Reserve actions, mortgage rates, and home price predictions. While predictions can provide guidance, the future remains uncertain. Stay informed and continue to monitor these developments to make well-informed investment decisions.

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Bilan 2022 des prix immobilier au Luxembourg : la hausse s’estompe

Cyril Soigneux

L’année 2022 s’est achevée au Luxembourg avec des prix en hausse de 9.6% en moyenne par rapport à 2021. Cependant, si l’on compare le T4 2022 avec le T2021, la hausse n’est plus “que” de +5.6%. Pour mémoire, la hausse moyenne était encore à deux chiffres les 3 années précédentes. Cette décélération est certainement annonciatrice des difficultés du secteur depuis le début de l’année 2023 (faillites de promoteurs et cri d’alarme de la profession en agence)

La décélération des prix en 2022 touche tous les types de logements

  1. Le prix moyen des appartements en construction (VEFA) a le mieux résisté mais cache une divergence entre la demande toujours soutenue pour besoins propres versus l’investissement
  2. Dans l’ancien, le prix des maisons, qui s’étaient envolés pendant la pandémie, est en forte décélération depuis mi-2022 après un pic au début de l’année.
  3. La décélération des prix des appartements existants est structurelle depuis la pandémie mais s’est accrue mi-2022.

Forte décélération des prix des appartements et des volumes qui s’écroulent

  1. Au T4 2022, l’activité immobilière est en forte baisse avec des volumes qui s’effondrent surtout sur le VEFA (389 ventes, -48.3% vs T4 2021)
  2. L’essoufflement sur le VEFA a commencé il y a deux ans mais a véritablement plongé mi-2022 sous l’effet de
    1. la hausse des taux d’intérêt
    2. et donc la baisse de la capacité d’emprunt des primo-accédants
    3. l‘incertitude sur la facture finale des appartements indexée sur l’indice des prix de construction (+28% depuis 2020).
    4. La hausse des taux d’intérêt a rendu les placements financiers standards plus rémunérateurs pour les investisseurs ayant des liquidités
  3. Pour les appartement existants, forte baisse sur un an et par rapport à la moyenne historique (880 ventes sur le T4 2022, soit -17.8% en un an).

Des volumes qui s’effondrent également sur les maisons

  1. Sur le T4 2022, le nombre de ventes de maisons anciennes est très largement en-deçà de la moyenne historique (639 ventes au T4 2022, -25.4% vs T4 2021)
  2. Le volume financier des ventes baissent dans la même proportion (-25.8%), indiquant une stabilisation des prix
  3. Pour les terrains à bâtir, forte baisse également du nombre de ventes (429 ventes au T4 2022, -29% vs T4 2021).
  4. Le volume financier des terrains à bâtir n’est cependant que de -4.9% mais la Statec ne préfère pas en déduire une forte valorisation des terrains tant la nature et le potentiel peuvent être hétérogènes

Prix de vente moyens

  1. Le canton de Luxembourg reste sans surprise le plus recherché du pays avec de fortes disparités de prix pour les cantons les plus éloignés et surtout les moins connectés au centre
  2. Les prix ont également augmenté plus vites de façon structurelle dans le Centre (+7% entre 2009 et 2018) qu’à la périphérie (+3% dans le Nord)
  3. La hausse des prix a cependant été plus homogène sur la période 2018-2021 (+10%)
  4. La différence de prix entre l’existant et le neuf s’entend entre +2% à +15% en faveur du neuf pour des objets comparables
  5. Pour les maisons, le prix moyen dans le canton de Luxembourg est de 1.591.000€ (médiane à 1.460.000€) alors qu’ils sont inférieurs à 1.2M€ dans l’Est ou à Capellen-Mersch et bien en-dessous de la barre du million d’euros dans le canton d’Esch et dans le Nord

Des loyers annoncés en forte hausse

  1. Les loyers ont augmenté en moyenne de +3.4%/an sur la période 2017-2022 pour les appartements (+20.3% en cumulé) versus une hausse cumulée de +76.9% pour les prix des appartements existants.
  2. La baisse des rendements locatifs a été historiquement plus que compensée par les perspectives de plus-values et par les avantages fiscaux.
  3. Les loyers annoncés pour les nouveaux contrats de location d’appartements ont nettement augmenté au T4 2022 (+2.1% en un trimestre et +8% en douze mois).
  4. Cette augmentation des prix des loyers est supérieure au prix de vente des logements (+5.8% vs T4 2021) et des prix à la consommation (+6%)
  5. Pour les maisons, les hausses de loyers pour les nouveaux contrats se situent à +4.8% en un trimestre et +6.9% sur douze mois.
  6. La Statec rappelle que seulement 13% des mises en location concerne des maisons au Luxembourg depuis 2010. Les variations sont donc statistiquement plus volatiles
  7. Cependant, si un effet rattrapage est observé sur les nouveaux contrats de location, les baux existants augmentent moins vite que les prix à la consommation (+2% vs +6% d’inflation)

Infographies en bref et rapport complet

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De la flambée des prix de l’immobilier à la récente correction. Que s’est-il passé au cours des deux dernières années dans l’immobilier?

Cyril Soigneux

Dave Meyer de BiggerPockets a préparé une présentation approfondie sur les causes qui ont poussé le prix des logements à un sommet aux États-Unis en 2022 et pourquoi les prix ont commencé à baisser. Les chiffres fournis se concentrent sur le marché américain mais la logique est la même pour l’Europe, même si l’ampleur n’est pas aussi forte.

De février 2020 à juin 2022 : Croissance extrême soutenue par des raisons économiques saines

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  1. L’offre était faible avec une pénurie structurelle estimée entre 3 et 7 millions de foyers. Même si la construction a repris depuis 2020, un déficit s’est accumulé depuis la Grande Récession (2007-2009) lorsque de nombreux constructeurs de maisons ont cessé leurs activités.
  2. Les stocks étaient faibles, ce qui a créé une concurrence entre les acheteurs (marché des vendeurs). Les inscriptions ont frappé le marché, mais ont été rapidement contractées en raison de la demande extrême.
  3. La demande, en tant que combinaison du désir et de la capacité d’acheter une maison, a été alimentée par la démographie: les milléniaux sont la génération la plus nombreuse de la population américaine et ont atteint l’âge maximal pour acheter une maison.
  4. Le taux hypothécaire, qui est passé sous la barre des 3 % pendant la pandémie, a plus que compensé l’impact de la hausse des prix. Entre-temps, le revenu médian a légèrement augmenté, ce qui a également eu un impact positif sur l’abordabilité.
  5. L’inflation, avec de l’argent imprimé comme jamais auparavant pendant la pandémie, créant « trop d’argent à la poursuite de trop peu de biens.
  6. Des facteurs géopolitiques tels que l’invasion de l’Ukraine ont eu un impact sur le prix de toutes sortes de matériaux.
  7. D’autres classes d’actifs comme les actions et la crypto ont grimpé en flèche, créant un « effet de richesse », ce qui a conduit certains investisseurs à investir une partie de leurs bénéfices dans l’immobilier. Entre-temps, les investisseurs obligataires habituels sont venus rechercher des rendements plus élevés alors que les rendements obligataires baissaient.
  8. Les loyers ont également augmenté en raison de tous les facteurs ci-dessus (+15% en glissement annuel)

De juin 2022 à aujourd’hui : la correction commence suite à la décision de la Réserve Fédérale de relever les taux d’intérêt pour lutter contre une inflation durablement élevée.

Pièce Bitcoin d’or sur fond de graphique de croissance
  1. Par conséquent, les taux hypothécaires ont augmenté et plus que doublé jusqu’à 7 %, ce qui a eu une incidence négative sur l’abordabilité.
  2. La demande a chuté en raison de la diminution de l’abordabilité (demandes de prêt hypothécaire en baisse de 41% en glissement annuel et pratiquement aucune demande de refinancement)
  3. Les prix baissent généralement après l’été (saisonnalité) mais en 2022, le ralentissement a été plus marqué et plus long
  4. Les loyers sont également devenus moins abordables à mesure que les salaires ont cessé de suivre le rythme de l’inflation
  5. La situation économique s’est détériorée avec de nombreuses mises à pied annoncées dans certaines industries

Perspectives 2023 : quelle sera l’ampleur de la correction et que se passera-t-il jusqu’à la fin de l’année ?

Graphiques d’affaires Commerce Computer
  1. Pour Meyer, tous les regards devraient être tournés vers l’abordabilité , car les prix sont actuellement trop élevés dans cet environnement de taux d’intérêt.
  2. Moody’s Analytics prévoit une baisse comprise entre 10 et 15% et jusqu’à -20% sur certains marchés
  3. Freddie Mac appelle à une baisse plus modeste de -0,2%
  4. Les marchés qui devraient être les plus touchés sont ceux qui ont connu les plus fortes hausses récemment (Boise, Reno, Las Vegas) ou ceux qui ont un faible abordabilité (Denver, Seattle, San Francisco)
  5. D’autre part, les marchés du Midwest, du Nord-Est et du Sud-Est sont moins susceptibles de décliner
  6. Inflation vs récession. La Fed devrait continuer à relever les taux d’intérêt, peut-être à un rythme plus lent à la suite des récents problèmes de liquidité dans certaines banques. Cependant, en cas de récession, les rendements à long terme car les taux hypothécaires ont tendance à baisser
  7. Les taux hypothécaires à 7% sur 30 ans semblent la norme , mais ATTOM prévoit une baisse de 5,5% à 6%.

Que faire et comment investir en période d’incertitude économique ?

Documents de voyage et nécessités
  1. Gardez à l’esprit que cet environnement crée un marché d’acheteurs avec des opportunités pour les investisseurs, même si le marché est prêt pour des baisses à court terme.
  2. La plupart des investisseurs expérimentés restent actifs ou augmentent leur activité et s’en tiennent aux fondamentaux :
  3. Acheter un puits profond en dessous du prix demandé
  4. Choisissez des villes hybrides qui offrent à la fois des flux de trésorerie solides et une appréciation modeste (Birmingham, Philadelphie, Madison)
  5. Sous-location de votre maison pour constituer un patrimoine plus rapidement tout en bénéficiant d’un faible apport et un taux d’intérêt préférentiel
  6. Activité de marchand de biens avec prudence , car les coûts de détention augmenteront en raison de taux d’intérêt plus élevés et d’une période de vente plus longue
  7. Risque de location à court terme dû à l’augmentation de l’offre (+17% en un an) qui peut entraîner une baisse des revenus pour les hôtes surtout si la demande ralentit
  8. Utiliser un financement créatif pour éviter les prêts bancaires (reprise du crédit existant ou crédit-vendeur) afin de négocier de meilleures conditions
  9. Conservez votre portefeuille surtout s’il y a des flux de trésorerie positifs, pas besoin de paniquer
  10. Utilisez des liquidités dans la mesure du possible , car un taux d’intérêt élevé est dilutif
  11. Devenez prêteur privé pour bénéficier du taux d’intérêt plus élevé
  12. N’essayez jamais de d’attendre que le marché baisse, vous manquerez des opportunités.

Que surveiller en 2023?

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  1. Il y aura-t-il une récession? Le marché du travail américain est toujours solide et les récents licenciements annoncés sont limités à certains secteurs.
  2. La croissance du PIB et l’inflation à surveiller de près
  3. Les taux hypothécaires et le marché obligataire au sens large, en tant que fuite vers la qualité, si une récession se matérialise, pousseront les taux à la baisse
  4. L’immobilier commercial a un profil de risque différent de celui de l’immobilier résidentiel. Les prêts ont une durée plus courte et des taux variables, de sorte que certains opérateurs peuvent faire face à des problèmes et que les défauts de paiement peuvent faire baisser la valorisation (taux de capitalisation plus élevé)
  5. Les conditions géopolitiques pourraient encore s’aggraver
  6. Surveillez les investisseurs institutionnels, ils ne sont pas susceptibles de quitter le marché maintenant car ils sont des investisseurs à long terme. Cependant, s’ils s’impliquent davantage, le logement et le loyer peuvent devenir moins abordables.

Conclusion

Jeu de plateau de flou noir de bataille
  1. Le marché immobilier restera un lieu d’opportunités et de risques
  2. Risque de récession et de mauvaise performance des zones métropolitaines
  3. Cependant, des opportunités peuvent survenir avec la baisse potentielle (ou la crainte de) la baisse des prix des maisons et les acheteurs sont maintenant aux commandes.
  4. Cela ne signifie pas que vous devez acheter n’importe quoi et n’importe où, vous devez comprendre la dynamique de votre marché cible et appliquer une stratégie qui fonctionne avec les conditions actuelles.
  5. Comme le dit Warren Buffet « soyez avide quand les autres ont peur, et craintif quand les autres sont avides »

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France – Note de Conjoncture Immobilière des Notaires (Avril 2022)

Cyril Soigneux

Résumé

  1. De Février 2021 à Février 2022, 1,187 millions de transactions dans l’ancien, en légère baisse par rapport au pic d’Août 2021 (1,212) ce qui montre que les volumes se stabilisent.
  2. Cependant, c’est surtout l’année 2021 qui était anormale où les français ont accéléré voire anticipé leurs projets immobiliers
  3. L’inflation élevée attendue en 2022, surtout sur la partie énergétique, pourrait altérer la demande et ainsi faire baisser les volumes avec « un reste à vivre » en berne pour les candidats acquéreurs alors que les salaires ne progressent pas corrélativement.
  4. La remontée des taux – modeste jusqu’à présent par rapport aux évolutions des marchés financiers – pourrait également exclure certains candidats devant faire face à des montants d’apport personnel plus élevés.
  5. Le taux de refus de crédit ne s’est pas envolé mais les banques sont plus exigeantes suite aux préconisations gouvernementales et aux perspectives économiques davantage incertaines.
  6. La production de crédit se maintient à un niveau élevé à 23.8 milliards d’euros en février.
  7. Les taux de crédit, à 1.14% en moyenne en février restent sensiblement bien en deçà du taux d’inflation.
  8. Les prix des logements anciens sont en hausse partout, à +7.2% en moyenne sur l’année 2021. Depuis un an, la hausse est beaucoup plus marquée pour les maisons que pour les appartements.
  9. Géographiquement, la hausse est la plus forte en province (+9%) alors qu’elle ralentie en Ile-de-France (+2.7% et même -1.6% à Paris sur un an).
  10. Les avant-contrats en France métropolitaine montrent une poursuite de la hausse des prix en 2022. De Mai 2021 à Mai 2022, le prix des maisons augmenteraient deux fois plus vite que les appartements anciens (+9.9% versus +4.1%).
  11. Sur le littoral, l’année 2021 a été marquée des hausses importantes (+8% pour les appartements, +16% pour les maisons) mais hétérogènes avec plus de 20% dans le collectif au Touquet, à Saint-Hillaire-de-Riez et aux Sables d’Olonne et plus de 20% pour les maisons anciennes à Biscarosse, Saint-Pierre d’Oléron, La Baule, Saint-Malo, La Rochelle.

Lien vers le rapport complet

Prix et évolution pour les appartements et les maisons dans l’ancien en France, à fin 2021

Evolution des volumes de transactions en France, dans l’ancien

Luxembourg – Le Logement en chiffres (Statec – Mars 2022)

Cyril Soigneux

Résumé sur l’évolution des prix

  1. Prix des appartements et des maisons au Luxembourg à fin 2021, +12% sur un an, en léger ralentissement.
  2. La hausse au T4 est principalement due aux appartement en construction (+7.7% sur un trimestre).
  3. Appartements en construction coûtent en moyenne entre 10 à 20% plus cher que dans l’existant.
  4. Prix moyen d’une maison dans le canton de Luxembourg : 1,450 million d’euros, presque le double du prix dans le nord du pays.

Résumé sur l’évolution des loyers

  1. Hausse de +53.2% des loyers annoncés pour les appartements entre 2010 et 2021 (+41.4% pour les maisons).
  2. Décalage entre les évolutions des loyers annoncés versus loyer en cours de bail du à la faible adaptation des loyers au Luxembourg (43% du stock a fait ‘l’objet d’une revalorisation entre 2014-2018, Statec 2019).
  3. Conséquence visible sur le taux d’effort des ménages selon l’ancienneté de leur bail : les locataires en place depuis moins de 5 ans consacrent 39.7% de leur revenu disponible au logement, versus 34.5% pour ceux en place depuis plus de 5 ans.
  4. Les surfaces moyennes en location ont diminué depuis 2010, passant de 74m² à 61m², baisse qu’on ne retrouve pas pour les appartements vendus (-3m² en 11 ans en moyenne).
  5. Les studios représentent désormais 30% des appartements mis en location versus 10% en 2010.
  6. La hausse moyenne des loyers s’expliquent aussi par la localisation, 61% des appartements loués en 2021 le sont à Luxembourg versus 44% en 2010.

Résumé sur les évolutions différenciées loyers versus prix de vente

  1. Hausse des loyers annoncés +4%/an en moyenne entre 2010 et 2021 quand le prix des appartements a augmenté de +7.2% en moyenne sur la même période.
  2. Hausse des prix de vente due à l’appétit des investisseurs pour le marché luxembourgeois et l’augmentation de la solvabilité des acquéreurs.
  3. Appétit stimulé par la fiscalité du logement, les taux de crédit historiquement bas et l’allongement des maturités de remboursement et bien sûr à la bonne santé économique et démographique du Luxembourg.
  4. Cependant, l‘offre reste peu élastique du fait des difficultés à mobiliser les réserves foncières.
  5. Enfin, le marché de la location est contraint par les revenus des locataires, qui augmentent moins vite que ceux des propriétaires.

Lien vers le rapport complet

France – Note de Conjoncture Immobilière des Notaire à fin 2021

Cyril Soigneux

Résumé

  1. De Novembre 2020 à Novembre 2021, 1,201 millions de transactions dans l’ancien enregistrées en France, une hausse de 17.5% sur un an en ralentissement depuis Août (stabilisation à prévoir autour de 1 à 1,1 million).
  2. Projets immobiliers soutenus par les faibles taux de crédit (1.12% en Novembre) et les amortisseurs sociaux et économiques mis en place durant la pandémie de Covid-19 (mais sur le point d’être supprimés).
  3. Des prix orientés à la hausse : +5.2% sur an pour les appartements sur un an et +9% pour les maisons. Hausse plus soutenue en province (+8.8%) qu’en Ile-de-France (+4%).
  4. Les avant-contrats montrent une poursuite de la hausse des prix mais moins marquée, surtout dans les villes de tailles moyennes.
  5. Nouvelles mesures coercitives sur les conditions d’octroi de crédit depuis le 1er Janvier 2022 pour préserver la solvabilité des acquéreurs
  6. Inquiétude sur le marché du neuf, la faible production dans le neuf fait mécaniquement augmenter les prix de l’ancien
  7. Les impacts de la loi Climat et du nouveau DPE pas encore visibles sur les ventes de logements en classes énergétiques F et G.
  8. Les acquéreurs étrangers non-résidents toujours moins représentés, mais des surfaces achetées plus grandes (changement de localisation). Les Britanniques sont toujours les plus représentés (22%) mais en baisse depuis le Brexit, bientôt supplémentés par les Belges (20%) et devant les Allemands (9%).

Lien vers le rapport complet

Prix et évolution pour les appartements et les maisons en France sur un an à la fin du troisième trimestre 2021

Evolution des volumes de transactions en France