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Mid-Year 2024 US Housing Market Predictions: What to Expect by 2025

lighted beige house

As investors, navigating the uncertainty of the market is always a challenge. Today, we’re going to take a look at what the future might hold for the housing market in the second half of 2024, armed with insights from seasoned investors and market watchers.

State of the Real Estate Market (So Far)

Before diving into predictions, let’s take stock of where the real estate market stands as of late July 2024. The rate on a 30-year fixed mortgage is at 6.81%, while FHA loans are somewhat lower at 6.25%. The median home price has climbed to $442,000, marking a 4% increase year-over-year. Inventory has risen by 23% compared to last year, but it’s still down 50% from pandemic highs and about 25-30% from pre-pandemic levels. This context helps frame our discussion on what might come next.

Inflation and Its Impact on Housing

Inflation Predictions

Morningstar forecasts the Personal Consumption Expenditures (PCE) inflation gauge to average 2.4% in 2024, with a decline to 1.8% by 2025. Bloomberg, however, predicts inflation will be around 2.6% by year-end. Some experts think these forecasts might be realistic, especially considering housing and insurance costs have been significant contributors to inflation. Recent data suggests housing inflation is starting to moderate, which could be a positive sign for overall inflation trends.

Others share an optimistic view, noting that with slower wage and job growth, consumer spending might decrease, further aiding in bringing down inflation. However, there is caution about predictions extending into 2025 and beyond, as they might signal a potential recession or additional stimulus measures.

man and woman near table

Job Market Insights

Labor Market Predictions

Morningstar anticipates a slowdown in job growth until late 2025, with unemployment possibly rising by about 1 percentage point, reaching the high 4% range by 2026. This increase wouldn’t necessarily spell disaster, as historical unemployment rates have been much higher during past economic crises. The current job market’s resilience is attributed to previous massive stimulus and a gradual shift from tight monetary policies.

Concerns remain about potential further layoffs, especially in tech sectors. While a minor to moderate increase in unemployment is likely, it’s not expected to reach crisis levels akin to the 2008 recession.

Federal Reserve Actions and Rate Cuts

Fed Rate Cut Predictions

The Federal Reserve’s actions will be crucial for the housing market. Predictions vary, with some expecting the Fed to cut rates twice in 2024, totaling 50 basis points, while others forecast one rate cut this year.

A cautious prediction suggests one or possibly two rate cuts. Any rate adjustments are unlikely to be dramatic but could offer some relief. A more assertive stance anticipates at least two rate cuts—one in September and another potentially in November. This approach might balance the need to stimulate the market while avoiding reigniting inflationary pressures.

a person holding a black pen

Mortgage Rates: A Stable Forecast

As we approach the end of 2024, predictions for mortgage rates are relatively consistent across major institutions. Fannie Mae and Freddie Mac anticipate rates between 6.5% and 6.7%, with the Mortgage Bankers Association slightly lower at 6.6%. Despite these predictions sounding modest, it’s important to note that these forecasts closely mirror current rates.

Mortgage rates are closely tied to the 10-year U.S. Treasury yield rather than directly influenced by Federal Reserve actions. The 10-year Treasury yield has recently decreased, reflecting the Fed’s changing rhetoric and signaling potential stabilization in mortgage rates. Therefore, waiting for a significant Fed rate cut might not be worthwhile, as most of the expected rate changes are already factored in.

2025 Home Prices: Mixed Predictions

Looking ahead to 2025, forecasts for U.S. home prices vary significantly. Data shows predictions ranging from a modest 0.5% increase by Freddie Mac to a more optimistic 4.8% growth. Goldman Sachs and Wells Fargo project growth around 4.3% to 4.4%, while Moody’s and Fannie Mae predict much lower increases.

One forecast suggests a conservative 2.5% growth, citing a flat market with potential offsetting factors like increased supply from homeowners unable to sell due to current mortgage rates. Others foresee more dynamic changes, with rates potentially lowering and stimulating demand, possibly leading to a 4.8% increase in home prices.

Housing Market Stability and Potential Risks

Despite some predictions of price increases, a dramatic housing market crash is considered unlikely. The market is expected to experience slower growth and regional variations, but not a nationwide decline.

A provocative prediction suggests a 20% drop in housing prices due to demographic shifts and generational differences. However, this claim is viewed as overly speculative and unsupported by current data, emphasizing that such drastic changes are improbable.

Conclusion

Navigating the housing market in the latter half of 2024 requires careful consideration of multiple factors, including inflation, job market trends, Federal Reserve actions, mortgage rates, and home price predictions. While predictions can provide guidance, the future remains uncertain. Stay informed and continue to monitor these developments to make well-informed investment decisions.

viewing social media goals chart on laptop

Statistiquement parlant, le marché immobilier américain n’est pas dans une bulle et ne va pas encore s’effondrer

Rick Sharga d’ATTOM, un fournisseur de données immobilières, a été invité au podcast BiggerNews de BiggerPockets pour discuter des conditions actuelles du marché immobilier aux États-Unis et des raisons pour lesquelles nous n’avons pas encore vu de krach (malgré ce que disent certains « gourous »).

  1. Toujours une forte demande immobilière, mais en ralentissement (19 mois consécutifs de baisse des ventes de maisons d’une année à l’autre), mais toujours assez élevée pour maintenir les prix à la hausse
  2. D’autre part, les demandes de crédit diminuent et la confiance des consommateurs est à son plus bas niveau depuis une décennie en raison du Covid, de l’inflation élevée (y compris pour les prix de l’immobilier, +17% d’une année sur l’autre), de la guerre en Ukraine, du doublement du taux hypothécaire en un an augmentant les paiements mensuels de 27%
  3. Le stock de maison et les délais de vente sont en légère hausse par rapport aux creux historiques alors que le marché semble se normaliser
  4. Pas de bulle nationale ou de krach attendu mais certains marchés locaux (Bays area, Austin, Boise…) pourraient connaître une correction, notamment dans le haut de gamme du marché où il y a moins de concurrence. Rick définit une correction comme une baisse de 5 à 10 % de la valeur marchande avant de récupérer
  5. Les conditions du marché actuelles sont totalement différentes de la Grande Récession de 2008 (qui a été causée par une offre excédentaire de maisons à vendre et beaucoup d’autres en construction, suivie de saisies lorsque la frénésie prêteuse a cessé).
  6. 1,5 à 2 mois d’approvisionnement actuellement en vente , ce qui est le troisième de ce que nous devrions avoir dans un marché sain. Les nouvelles constructions sont également à la traîne en raison de perturbations de la chaîne d’approvisionnement
  7. La demande est démographique, tirée par la génération Y qui cherche à acheter leur première maison.
  8. Les primo-acquérants représentent 26 % des demandes de prêt, contre 46 % pendant la Grande Récession), ce qui signifie qu’aujourd’hui, la plupart des acheteurs sont déjà propriétaires et ont beaucoup d’apport, ce qui réduit leurs mensualités. Les propriétaires ont actuellement 27,000 milliards de dollars en capitaux propres immobiliers, une partie du montant pourra être utilisée pour des travaux d’améliorations via une ligne de crédit hypothécaire plutôt que de déménager.
  9. Les prix des loyers ont augmenté plus rapidement que les mensualités de crédit
  10. Le taux de retards de paiements à son plus bas niveau depuis la création de cette statistique dans les années 1970
  11. Bonnes conditions économiques : l’économie crée des emplois et le taux de chômage est très faible
  12. Les investisseurs individuels d’aujourd’hui sont plus informés et plus prudents, et mettent l’accent sur les investissements à long terme : 60% des investisseurs font de l’investissement locatif. Sur la partie marchands de biens, l’accent est mis aujourd’hui sur les améliorations à valeur ajoutée plutôt que sur la stratégie d’arbitrage qui était, avant la Grande Récession, comme vouloir boursicoter avec l’immobilier. Les prêteurs ont également resserré les conditions d’octroi de crédit.
  13. L’inflation restera la grande inconnue car elle frappe les gens au bas de l’échelle, c’est-à-dire les gens qui ont déjà des problèmes pour acheter de l’essence et de la nourriture.
  14. Le marché actuel favorise les investisseurs qui peuvent payer comptant
  15. L’augmentation rapide sur certains marchés est due au fait que des investisseurs sont passés de marchés à prix élevés à des marchés à bas prix comme Boise, Idaho (+45% en un an). L’Utah et Phoenix ont également connu un phénomène similaire
  16. Au cours de la dernière récession (qui a été le seul véritable krach du marché de l’habitation en 100 ans), 33 % de tous les propriétaires avaient une valeur nette négative dans leur maison, comparativement 90 % des personnes en foreclusion aujourd’hui ont un patrimoine immobilier positif. Les emprunteurs en défaut parviennent donc à vendre leurs maisons avant la mise aux enchères et très peu de propriétés sont finalement reprises par les prêteurs contrairement à 2008.

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Impacts de la hausse des taux d’intérêt aux États-Unis pour les investissements immobiliers

David Greene (BiggerPockets) et Christian Bachelder de www.the1brokerage.com discutent des impacts des récentes hausses des taux hypothécaires aux Etats-Unis

  1. Les taux d’intérêt sont en hausse de +150 à 200 pb au cours des 3 derniers mois aux Etats-Unis
  2. Cependant, aucune diminution du nombre de personnes pré-approuvées pour un crédit et la compétition parmi les acheteurs est toujours acharnée
  3. Le marché immobilier a plus un problème d’offre qu’un problème de taux d’intérêt (en outre, les taux devraient continuer à augmenter cette année conformément au programme de la Réserve Fédérale pour lutter contre l’inflation).
  4. Les investisseurs institutionnels « smart money» achètent encore des biens immobiliers pour profiter du rendement et de l’appréciation
  5. Conseils de pro fournis par Christian Bachelder :
    1. Obtenez d’abord une pré-approbation car les taux augmentent rapidement, il est important de connaître votre future mensualité. Cela donnera également confiance aux vendeurs ayant reçu plusieurs offres
    2. Établissez une relation avec un courtier en crédit ou votre conseiller financier plutôt que de se concentrer exclusivement sur le taux en passant d’un prêteur à un autre. Un courtier qui vous connaît bien sera en mesure de vous fournir les meilleurs conseils sur les types de prêts qui correspondront à votre stratégie au fil du temps, surtout lorsque vous développerez votre portefeuille.

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