L’éducation se fait avant et après une transaction, voyons par quoi vous devez commencer avant votre première offre
1) Choisissez votre niche et devenez l’expert sur votre créneau
- Renseignez-vous et concentrez-vous sur ce que vous voulez faire (complexes résidentiels, bureauw, commerces, locaux industriels, secteur de l’hospitalité). L’éducation peut se faire via des livres, des discussions avec d’autres investisseurs, des podcasts ou un emploi en lien avec l’immobilier commercial.
- Avant de vous diversifier, devenez un expert dans un type d’actifs ou une sous-classe d’actifs.
- Trouvez la stratégie qui vous convient le mieux en fonction de votre objectif :
- Banque foncière : acheter des terrains à bâtir pour une appréciation future
- Développement : réimaginer ce qui pourrait être construit et lancer la construction d’un bâtiment
- Marchand de biens: acheter une propriété et effectuer les réparations et les mises à niveau nécessaires pour vendre avec une plus-value
- Vente en gros: trouver une bonne affaire, la mettre sous contrat et vendre le contrat à quelqu’un d’autre moyennant un frais
- Propriétaire occupant : la propriété achetée sera totalement ou partiellement utilisée pour gérer votre entreprise
- Achat à valeur ajoutée : la méthode BRRRR (Acheter, Réhabiliter, Louer, Refinancer, Répéter)
2) Apprenez à étudier des investissements CRE
- Vous devez avoir un modèle pour vos simulations financières afin d’estimer un retour sur investissement potentiel.
- Assurez-vous que les intrants ont du sens et sont à jour (loyer par m², taxes, dépenses d’exploitation).
- Une certification professionnelle peut être utile (par exemple, CCIM aux États-Unis).
3) Construisez votre équipe
- Vous devez avoir une équipe de professionnels à vos côtés qui ont une responsabilité fiduciaire envers vous:
- Un courtier spécialisé dans la classe d’actifs sur laquelle vous vous concentrez. Inscrivez-vous sur leurs listes de diffusion pour des mises à jour régulières. Etudiez chaque annonce qu’ils vous envoient et visitez les propriétés, demandez leur avis sur les propriétés et les chiffres clés.
- Un avocat spécialisé dans l’immobilier commercial pour examiner et négocier les compromis de vente, les demandes de prêt ainsi que pour vérifier les restrictions locales et ce que prévoit le plan local d’urbanisme.
- Un entrepreneur qui travaille régulièrement sur les bâtiments commerciaux pour parcourir les propriétés avec vous afin d’estimer les réparations au plus juste
- Une agence de gestion immobilière. Le gestionnaire de propriété peut parcourir les propriétés avec vous et vous aider avec les diligences requises. Assurez-vous d’inclure les frais de gestion de propriété lorsque vous étudiez la transaction, même si vous prévoyez de gérer vous-même au début.
- Relations avec les prêteurs commerciaux. Les banques d’affaires ont des critères de souscription spécifiques, donc si plusieurs prêteurs refusent votre demande de prêt, c’est que vous devez avoir une mauvaise offre. Assurez-vous d’avoir une présentation solide lorsque vous faites une demande de prêt
4) Pratiquer et faire des offres sur des propriétés
- Etudiez une transaction par jour.
- Les chiffres doivent avoir du sens et correspondre à vos critères d’investissement (rendement minimum sur investissement ou rendement en espèces)
- Faire au moins une offre par semaine (lettre d’intention d’achat)
- Si vous ne le faites pas, cela signifie que vous ne regardez pas le marché et que vous risquez de manquer de bonnes opportunités (par exemple, le vendeur a un prêt arrivant à échéance ou a un autre actif sous contrat à financer)