Dave Meyer de BiggerPockets a préparé une présentation approfondie sur les causes qui ont poussé le prix des logements à un sommet aux États-Unis en 2022 et pourquoi les prix ont commencé à baisser. Les chiffres fournis se concentrent sur le marché américain mais la logique est la même pour l’Europe, même si l’ampleur n’est pas aussi forte.
De février 2020 à juin 2022 : Croissance extrême soutenue par des raisons économiques saines
- L’offre était faible avec une pénurie structurelle estimée entre 3 et 7 millions de foyers. Même si la construction a repris depuis 2020, un déficit s’est accumulé depuis la Grande Récession (2007-2009) lorsque de nombreux constructeurs de maisons ont cessé leurs activités.
- Les stocks étaient faibles, ce qui a créé une concurrence entre les acheteurs (marché des vendeurs). Les inscriptions ont frappé le marché, mais ont été rapidement contractées en raison de la demande extrême.
- La demande, en tant que combinaison du désir et de la capacité d’acheter une maison, a été alimentée par la démographie: les milléniaux sont la génération la plus nombreuse de la population américaine et ont atteint l’âge maximal pour acheter une maison.
- Le taux hypothécaire, qui est passé sous la barre des 3 % pendant la pandémie, a plus que compensé l’impact de la hausse des prix. Entre-temps, le revenu médian a légèrement augmenté, ce qui a également eu un impact positif sur l’abordabilité.
- L’inflation, avec de l’argent imprimé comme jamais auparavant pendant la pandémie, créant « trop d’argent à la poursuite de trop peu de biens.
- Des facteurs géopolitiques tels que l’invasion de l’Ukraine ont eu un impact sur le prix de toutes sortes de matériaux.
- D’autres classes d’actifs comme les actions et la crypto ont grimpé en flèche, créant un « effet de richesse », ce qui a conduit certains investisseurs à investir une partie de leurs bénéfices dans l’immobilier. Entre-temps, les investisseurs obligataires habituels sont venus rechercher des rendements plus élevés alors que les rendements obligataires baissaient.
- Les loyers ont également augmenté en raison de tous les facteurs ci-dessus (+15% en glissement annuel)
De juin 2022 à aujourd’hui : la correction commence suite à la décision de la Réserve Fédérale de relever les taux d’intérêt pour lutter contre une inflation durablement élevée.
- Par conséquent, les taux hypothécaires ont augmenté et plus que doublé jusqu’à 7 %, ce qui a eu une incidence négative sur l’abordabilité.
- La demande a chuté en raison de la diminution de l’abordabilité (demandes de prêt hypothécaire en baisse de 41% en glissement annuel et pratiquement aucune demande de refinancement)
- Les prix baissent généralement après l’été (saisonnalité) mais en 2022, le ralentissement a été plus marqué et plus long
- Les loyers sont également devenus moins abordables à mesure que les salaires ont cessé de suivre le rythme de l’inflation
- La situation économique s’est détériorée avec de nombreuses mises à pied annoncées dans certaines industries
Perspectives 2023 : quelle sera l’ampleur de la correction et que se passera-t-il jusqu’à la fin de l’année ?
- Pour Meyer, tous les regards devraient être tournés vers l’abordabilité , car les prix sont actuellement trop élevés dans cet environnement de taux d’intérêt.
- Moody’s Analytics prévoit une baisse comprise entre 10 et 15% et jusqu’à -20% sur certains marchés
- Freddie Mac appelle à une baisse plus modeste de -0,2%
- Les marchés qui devraient être les plus touchés sont ceux qui ont connu les plus fortes hausses récemment (Boise, Reno, Las Vegas) ou ceux qui ont un faible abordabilité (Denver, Seattle, San Francisco)
- D’autre part, les marchés du Midwest, du Nord-Est et du Sud-Est sont moins susceptibles de décliner
- Inflation vs récession. La Fed devrait continuer à relever les taux d’intérêt, peut-être à un rythme plus lent à la suite des récents problèmes de liquidité dans certaines banques. Cependant, en cas de récession, les rendements à long terme car les taux hypothécaires ont tendance à baisser
- Les taux hypothécaires à 7% sur 30 ans semblent la norme , mais ATTOM prévoit une baisse de 5,5% à 6%.
Que faire et comment investir en période d’incertitude économique ?
- Gardez à l’esprit que cet environnement crée un marché d’acheteurs avec des opportunités pour les investisseurs, même si le marché est prêt pour des baisses à court terme.
- La plupart des investisseurs expérimentés restent actifs ou augmentent leur activité et s’en tiennent aux fondamentaux :
- Acheter un puits profond en dessous du prix demandé
- Choisissez des villes hybrides qui offrent à la fois des flux de trésorerie solides et une appréciation modeste (Birmingham, Philadelphie, Madison)
- Sous-location de votre maison pour constituer un patrimoine plus rapidement tout en bénéficiant d’un faible apport et un taux d’intérêt préférentiel
- Activité de marchand de biens avec prudence , car les coûts de détention augmenteront en raison de taux d’intérêt plus élevés et d’une période de vente plus longue
- Risque de location à court terme dû à l’augmentation de l’offre (+17% en un an) qui peut entraîner une baisse des revenus pour les hôtes surtout si la demande ralentit
- Utiliser un financement créatif pour éviter les prêts bancaires (reprise du crédit existant ou crédit-vendeur) afin de négocier de meilleures conditions
- Conservez votre portefeuille surtout s’il y a des flux de trésorerie positifs, pas besoin de paniquer
- Utilisez des liquidités dans la mesure du possible , car un taux d’intérêt élevé est dilutif
- Devenez prêteur privé pour bénéficier du taux d’intérêt plus élevé
- N’essayez jamais de d’attendre que le marché baisse, vous manquerez des opportunités.
Que surveiller en 2023?
- Il y aura-t-il une récession? Le marché du travail américain est toujours solide et les récents licenciements annoncés sont limités à certains secteurs.
- La croissance du PIB et l’inflation à surveiller de près
- Les taux hypothécaires et le marché obligataire au sens large, en tant que fuite vers la qualité, si une récession se matérialise, pousseront les taux à la baisse
- L’immobilier commercial a un profil de risque différent de celui de l’immobilier résidentiel. Les prêts ont une durée plus courte et des taux variables, de sorte que certains opérateurs peuvent faire face à des problèmes et que les défauts de paiement peuvent faire baisser la valorisation (taux de capitalisation plus élevé)
- Les conditions géopolitiques pourraient encore s’aggraver
- Surveillez les investisseurs institutionnels, ils ne sont pas susceptibles de quitter le marché maintenant car ils sont des investisseurs à long terme. Cependant, s’ils s’impliquent davantage, le logement et le loyer peuvent devenir moins abordables.
Conclusion
- Le marché immobilier restera un lieu d’opportunités et de risques
- Risque de récession et de mauvaise performance des zones métropolitaines
- Cependant, des opportunités peuvent survenir avec la baisse potentielle (ou la crainte de) la baisse des prix des maisons et les acheteurs sont maintenant aux commandes.
- Cela ne signifie pas que vous devez acheter n’importe quoi et n’importe où, vous devez comprendre la dynamique de votre marché cible et appliquer une stratégie qui fonctionne avec les conditions actuelles.
- Comme le dit Warren Buffet « soyez avide quand les autres ont peur, et craintif quand les autres sont avides »
L’art de la synthèse Mama mia! Propre les points sont clairs et décrivent convenablement le marché et apportent une réflexion sur l’année à suivre! La police, la présentation, la teinte est professionnelle et ça reste un plaisir à la lecture.